Aufpreise bis zu 189 Prozent - Preiswerter als alte Wohnungen: In diesen Regionen gibt es die günstigsten Neubauten
Ein Neubau kostet in Deutschland durchschnittlich 61 Prozent mehr als eine gleich große Bestandswohnung. Doch in manchen Regionen ist der Unterschied deutlich geringer. Wir haben alle 400 Städte und Landkreise verglichen.
Eine bestehende 100-Quadratmeter-Wohnung inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Makler und Grundbucheintrag kostet in Deutschland im Schnitt 328.000 Euro. Für einen Neubau sind es rund 529.000 Euro, also 61 Prozent mehr. Das geht aus einer Auswertung des Hamburger Weltwirtschaftsinstitutes (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2024 hervor. Die Zahlen schwanken allerdings stark, wie ein Blick auf die 400 Städte und Landkreise Deutschlands zeigt.
Wie groß die Differenz zwischen Neubau und Bestand dabei ausfällt, hängt vom allgemeinen Preisniveau einer Region ab. Außerdem zeigen die Daten: Je teurer Wohnungen grundsätzlich in einer Stadt oder einem Landkreis sind, desto kleiner ist der Unterschied zwischen Neubauten und Bestandswohnungen. Deutlich zeigt sich das in den sieben Top-Städten des Landes:
In Hamburg etwa kosten 100 Quadratmeter Eigentumswohnung aus dem Bestand inklusive üblicher Nebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag durchschnittlich 703.000 Euro. Für die gleiche Wohnung im Neubau zahlen Sie durchschnittlich 891.000 Euro. Der Aufpreis liegt somit nur bei 27 Prozent, weit unter dem Bundesdurchschnitt. Ähnlich sieht es in München (31 Prozent Aufpreis), Frankfurt am Main (32 Prozent), Berlin (40 Prozent), Köln (47 Prozent) und Düsseldorf (50 Prozent) aus. Lediglich Stuttgart ist die Ausnahme, die die Regel bestätigt. Hier kosten Neubauten rund 79 Prozent mehr als Bestandswohnungen gleicher Größe.
An der Nordsee sind Neubauten günstiger als Bestandswohnungen
Dabei haben die Metropolen nicht einmal die geringsten Aufpreise für Neubauten. In den Ferienregionen an der Nordsee ergibt sich ein kurioses Phänomen. In den Landkreisen Nordfriesland in Schleswig-Holstein, zu dem Sylt gehört, sowie Aurich (inklusive Juist, Norderney und Baltrum), Leer (inklusive Borkum) und Wittmund (inklusive Langeoog und Spiekeroog) in Niedersachsen, sind Neubauten sogar günstiger als Bestandswohnungen.
Der Unterschied ist mit 34 Prozent im Landkreis Aurich am größten. Im Landkreis Leer sind es 20 Prozent, in Nordfriesland 9 Prozent und in Wittmund 7 Prozent. Dieses Phänomen lässt sich mit der Lage der Neubauwohnungen erklären. Die begehrten Plätze für Immobilien sind auf den Ferieninseln längst belegt. Wer hier neu bauen will, muss auf suboptimale Lagen ausweichen – und die gibt es dann eben günstiger. Gleiches gilt für die Großstädte. Auch hier sind die besten Spots längst bebaut und werden durch Abrisse nur selten frei. Für Neubauten etwa in verdichteten Hinterhöfen oder aufgestockten Wohnblöcken lässt sich aber kein hoher Aufpreis am Markt rechtfertigen.
Das macht Neubauten in diesen Regionen für Käufer attraktiv: „Bei einem geringen Aufpreis haben Neubauwohnungen vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise“, sagt Manuel Beermann, der bei der Postbank für das Immobiliengeschäft verantwortlich ist. Frisch gebaute Wohnungen sind besser isoliert und verbrauchen weniger Strom und Heizenergie. Ist der Aufpreis also gering genug, zahlen Sie langfristig deutlich weniger als im günstigeren Bestandsbau. Neben den bereits genannten Orten liegt der Aufpreis für Neubauten auch in Baden-Baden (Baden-Württemberg, 30 Prozent), Ingolstadt, Bamberg und Aschaffenburg (alle Bayern, alle 31 Prozent), sowie Münster (Nordrhein-Westfalen) und Heidelberg (Baden-Württemberg, beide 41 Prozent) weit unter dem Bundesdurchschnitt.
Den höchsten Aufpreis zahlen Sie in Rheinland-Pfalz
Das Gegenteil ist der Fall in Regionen, in denen die Preise heute schon günstig sind. Wo Makler für eine Bestandswohnung heute weniger als 200.000 Euro für 100 Quadratmeter inklusive Nebenkosten fordern, liegt der Aufpreis für Neubauwohnungen in gleicher Größe im Schnitt bei 89 Prozent. Spitzenreiter ist Pirmasens in Rheinland-Pfalz mit 189 Prozent. Statt 146.000 Euro für eine Bestandswohnung zahlen Sie hier 423.000 Euro für einen Neubau. Ähnlich hoch sind die Aufpreise im Landkreis Goslar in Niedersachsen mit 172 Prozent gefolgt vom Landkreis Holzminden, ebenfalls in Niedersachsen, mit 152 Prozent und dem Landkreis Birkenfeld in Rheinland-Pfalz mit 150 Prozent.
Die hohen Aufpreise in sonst günstigen Regionen lassen sich mit zwei Phänomenen erklären. Erstens herrscht hier meistens noch genug Platz, so dass sich Neubauten auch in guten Lagen errichten lassen. Zweitens sind die Bestandswohnungen hier oft in einem älteren und schlechteren Zustand, besonders, was energieeffiziente Sanierungen angeht. In bestimmten Regionen, etwa in der Nähe der Alpenseen, entsteht die Differenz auch durch eine hohe Nachfrage nach Wohnungen bei gleichzeitig geringem Neubau-Angebot. Je nach Region können die Aufpreise für Neubauwohnungen dabei so hoch sein, dass es sich finanziell unter Umständen eher lohnt, eine Bestandsimmobilie zu kaufen und diese teuer zu sanieren. „Manchmal ist das schlicht erschwinglicher“, sagt Baumann. Der Fachmann fügt noch einen weiteren Vorteil von Bestands- gegenüber Neubauten an: „Eine Wohnung im Bestand lässt sich vollständig in Augenschein nehmen, anstatt sich vorzustellen, wie hell, ruhig oder geräumig die Traumimmobilie später einmal sein wird.“ Um dabei nicht auf die Nase zu fallen, rät er dazu, einen Gutachter hinzuzuziehen, der die Immobilie nach verdeckten Schwachstellen durchsucht und die notwendigen Sanierungskosten seriös einschätzen kann.
Die Hälfte der 46 in unserer Karte rot markierten Regionen mit den höchsten Preisaufschlägen für Neubauten sind ländliche Kreise. Es gibt aber auch 17 Großstädte, in denen Sie für einen Neubau zwischen 90 und 133 Prozent extra zahlen müssen. Mit Ausnahme von Lübeck (Schleswig-Holstein) handelt es sich dabei ausschließlich um Großstädte, in denen Wohnungen generell unterdurchschnittlich viel kosten. Salzgitter in Niedersachsen und Bremerhaven liegen dabei im Norden, der Rest komplett in Nordrhein-Westfalen in oder um das Ruhrgebiet herum: Duisburg, Essen, Krefeld, Mönchengladbach, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Remscheid, Wuppertal, Bottrop, Gelsenkirchen, Bochum, Hagen, Hamm und Herne liegen alle weit vorne bei den Aufpreisen. Lediglich Dortmund liegt mit 74 Prozent näher am Bundesdurchschnitt. Neben Pirmasens sind die Aufschläge auch in den Mittelstädten Emden, Wilhelmshaven (beide Niedersachsen), Speyer (Rheinland-Pfalz), Coburg (Bayern) und Cottbus (Brandenburg) weit überdurchschnittlich hoch.
18 Regionen können nicht bewertet werden
In absoluten Zahlen müssen Sie in Garmisch-Partenkirchen mit 524.000 Euro am meisten extra für einen Neubau zahlen. Im Landkreis Miesbach, zu dem etwa der Tegernsee gehört, sind es 519.000 Euro, in Stuttgart 430.000 Euro und in Lübeck 415.000 Euro. In den vier oben genannten Nordsee-Landkreisen, in denen Neubauten günstiger sind als Bestandswohnungen, sparen Sie zwischen 30.000 (Wittmund) und 240.000 Euro (Aurich). Die geringsten Preisaufschläge danach gibt es im bayrischen Landkreis Kronach mit 12.000 Euro und dem Landkreis Friesland in Niedersachsen mit rund 18.000 Euro.
Die Postbank konnte für ihre Auswertung nicht alle 400 deutschen Regionen bewerten. 17 Landkreise – neben dem bayrischen Landkreis Hof alle aus den östlichen Bundesländern – und die Mittelstadt Dessau-Roßlau aus Sachsen-Anhalt fallen aus der Statistik heraus. Hier gab es im vergangenen Jahr schlicht nicht genügend Neubauten, um die Preise seriös beurteilen zu können. Die entsprechenden Regionen sind deswegen in unserer Karte ausgegraut.