Yahoo Nachrichten Was Sie beachten müssen - Mit Freunden ein Haus kaufen? So kann der gemeinsame Immobilienkauf klappen
Als Einzelperson kann man sich heute kaum noch eine Immobilie und die dazugehörige Finanzierung leisten. Wer trotzdem in Immobilien investieren möchte, kann sich mit Freunden oder Verwandten zusammentun und die Kosten teilen. So funktioniert es.
328.000 Euro zahlen Sie inklusive Nebenkosten aktuell für eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Deutschland. Das allein ist schon teuer, doch wer den Kauf als Investment sieht, der sollte am besten in Großstädten oder deren Speckgürteln zuschlagen. Und dort liegen die Preise noch höher: 385.000 Euro sind es im Schnitt aller Großstädte, 449.000 Euro in den Speckgürteln und gar 674.000 Euro in einer der Top-Sieben-Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf. Solche Investments sind für Einzelpersonen mittlerweile schwer zu finanzieren. Das fängt schon beim Eigenkapital an. Für typische 20 Prozent des gesamten Preises müssten Sie mindestens 66.000 Euro aufbringen, für die Top-Städte sogar 135.000 Euro. Angesichts des gestiegenen Zinsniveau geht es bei den Monatsraten weiter, welche bei der genannten Preisspanne zwischen 1200 und 2500 Euro liegen.
Die naheliegendste Lösung ist daher, sich die Kosten zu teilen und mit mehreren Personen gleichzeitig eine Immobilie zu erwerben. Handelt es sich um ein Eigenheim, in dem Sie auch wohnen wollen, wird dies in der Regel Ihr Lebenspartner sein, möglicherweise aber auch Verwandte. Ähnlich sieht es aus, wenn Sie eine Immobilie als reine Kapitalanlage kaufen wollen, also zum Beispiel um Mieteinnahmen zu erzielen.
Das Wichtigste: Die Planungsphase
Dabei gibt es aber einige Besonderheiten. Als erstes sollte eine Planungsphase stehen, noch bevor Sie überhaupt eine konkrete Immobilie im Blick haben. In der Planung sollten alle Beteiligten klären, was für eine Art von Immobilie sie wollen und wie die Kosten und Einnahmen aufgeteilt werden. Dabei geht es etwa darum,
wer wie viel Eigenkapital einbringt,
ob ein gemeinsamer oder einzelne Kredite für die Finanzierung aufgenommen werden soll,
wie Neben- und andere laufende Kosten aufgeteilt werden und
wie mögliche Einnahmen aus Vermietung aber auch einem späteren Verkauf wieder aufgeteilt werden.
Auch Dinge, die fern scheinen, sollten Sie vorab klären. Dazu gehört etwa, was passiert, wenn einer der Miteigentümer stirbt oder aus dem gemeinsamen Projekt aussteigen will.
Auch Zwischenmenschliches ist wichtig:
Wie sollen wichtige Entscheidungen getroffen werden?
Wer steht alles im Grundbuch?
Wie organisieren Sie notwendige Absprachen?
Die klare Empfehlung lautet, alle Entscheidungen aus der Planung schriftlich in einem Miteigentumsvertrag festzuhalten, auf den sich später alle berufen können.
Es ist wichtig, sich solche Gedanken vorab zu machen, damit Sie erstens später weniger Arbeit haben, aber auch damit Sie leichter an Ihre Wunschimmobilie kommen. Gerade bei begehrten Objekten in Großstädten ist Geschwindigkeit ein wichtiger Faktor. Wenn Sie erst Organisatorisches klären müssen, hat jemand anderes vielleicht schon den Zuschlag bekommen – besonders, wenn Sie mit professionellen Immobilienunternehmen konkurrieren müssen. Alternativ können Sie auch einen gemeinsamen Neubau planen. Dabei könnten Sie sogar Geld sparen: Laut dem Bundesverband der Baugemeinschaften ist gemeinsames Bauen bis zu 25 Prozent günstiger als Bauträgerprojekte. Das läge daran, dass sich Baugemeinschaften meist schneller auf einheitliche Standards einigen – womit wir wieder bei der wichtigen Planungsphase wären.
Achtung bei der Steuererklärung
Haben Sie die Planung abgeschlossen und eine passende Immobilie gefunden, stellt sich die Frage der Finanzierung. Dabei haben Sie in der Gemeinschaft oft mehrere Vorteile: Erstens können mehr Käufer meist einen höheren Anteil des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen als Einzelpersonen. Doch selbst, wenn das nicht der Fall ist, freuen sich Banken über gemeinsame Kredite. Davon ausgehend, dass jeder Einzelne kreditwürdig ist, bringt das mehr Sicherheit für die Bank. Sollte ein einzelner Kreditnehmer ausfallen, ist nur ein Teil des gesamten Kredits in Gefahr. Zudem haben mehr Kreditnehmer in der Regel auch mehr Sicherheiten zu bieten. Wenn Sie zudem gut verhandeln, wird sich das auch in den Kreditkonditionen niederschlagen – etwa über eine niedrigere Zinsrate und damit weniger Monatsrate für alle. Seien Sie sich bei gemeinsamen Krediten aber auch der Nachteile bewusst: Kann einer seine Zahlungen nicht mehr leisten, müssen alle anderen einspringen. Und ist einer nicht sehr kreditwürdig, wirkt sich das nachteilig auf alle Beteiligten aus.
Zuletzt sind auch steuerliche Aspekte zu klären. Wichtig ist dabei, dass Sie genau aufteilen, wer wie viel an der Immobilie besitzt und die Einnahmen und Ausgaben entsprechend verteilen. Die Aufteilung lässt sich im Grundbuch eintragen. Bei zwei Besitzern könnten hier beide 50 Prozent der Immobilie besitzen, aber auch einer 70 und der andere 30 Prozent. Werden Einnahmen und Ausgaben entsprechend dieser Aufteilung verteilt, muss nur jeder Miteigentümer bei seiner normalen Steuererklärung die entsprechenden Summen angeben. Auch Abzüge wie etwa die Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung, würden dann entsprechend aufgeteilt.
Erfolgt die Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben anders als im Grundbuch eingetragen, kann das steuerlich kompliziert werden. Besitzen Sie etwa rechtlich nur 50 Prozent der Immobilie, zahlen aber zum Beispiel 60 Prozent des Immobilienkredits, kann das schnell als eine Schenkung an die Miteigentümer vom Finanzamt ausgelegt werden. Überschreitet diese einen Wert von 20.000 Euro in drei Jahren, wird darauf Schenkungsteuer fällig. Ähnlich sieht es aus, wenn Nebenkosten oder Mieteinnahmen nicht anteilig aufgeteilt sind.
Fazit: Ein Immobilienkauf ist generell die wohl finanziell größte Investition, die ein Normalbürger in seinem Leben treffen wird und sollte in jedem Fall wohlüberlegt sein. Beim Kauf mit mehreren Freunden oder Verwandten lässt sich Geld sparen, dafür ist aber viel Planung erforderlich. Wer sicher gehen will, kann dazu auch immer Fachleute wie auf Immobilien spezialisierte Anwälte und Steuerberater einschalten.
