Dritter Brief trifft ein - Erste Hebesätze sind da – so rechnen Sie jetzt Ihre Grundsteuer aus

Auf diesen Wert warten Millionen von Grundstückseigentümern. Denn damit können sie die neue Grundsteuer berechnen, die ab 2025 gilt. Während sich viele Kommunen und Gemeinden Zeit lassen wollen, legen sich einige Bürgermeister fest. FOCUS online erklärt, was das für die Haushalte bedeutet.

• Im Video zeigen wir Ihnen, wie Sie sich gegen die hohen Summen wehren können

Alle guten Dinge sind drei – das gilt auch bei der Grundsteuer. Eigentümer haben bisher bereits zwei Bescheide erhalten, und der dritte steht in den kommenden Wochen an. Zuerst kam der Wertbescheid, gefolgt vom Messbescheid. In Kürze wird nun der finale Grundsteuerbescheid eintreffen. Hierbei spielt der Hebesatz die entscheidende Rolle .

Allerdings brauchen die Gemeinden und Kommunen Zeit, um den Hebesatz festzulegen, denn viele Messbescheide zeigen, dass die Finanzämter die Grundstücke zum Teil deutlich höher bewertet haben als bisher.

Vereinfacht gesagt: Erst wenn Zahlen, Einwände und Korrekturen vorliegen, können Bürgermeister planen und die Grundsteuerbescheide verschicken. Dann sollte auch klar sein, wer zu den wahren Verlierern der Reform zählt . Immerhin gibt es schon eine erste Tendenz. Ältere Hausbesitzer mit kleinem Garten wurden durch die neue Grundsteuer-Reform deutlich stärker aufgewertet als Immobilienbesitzer, die beispielsweise erst vor wenigen Jahren eine Wohnung oder ein Haus gekauft haben. Experten sind sich sogar sicher, dass diese Grundstückeigentümer somit zu den Verlierern der neuen Reform gehören.

Einzige Hoffnung für Millionen Eigentümer: Die Grundsteuerreform soll grundsätzlich aufkommensneutral umgesetzt werden. Das heißt, die Haushalte sollen durch die Reform nicht mehr Grundsteuer zahlen. Wie soll das gehen, wenn sich der Wert eines Grundstücks verzehnfacht hat? Die Lösung liefert der Hebesatz. Das ist der Wert, mit dem Kommunen nun Eigentümer entlasten können, wenn der Wertbescheid deutlich höhere Werte aufweist.

Erste Gemeinden und Kommunen legen sich schon fest

In manchen Städten und Gemeinden ist die Lage wesentlich einfach. Wenn sich der Wertbescheid für die Eigentümer kaum oder nur wenig ändert, bleibt der Hebesatz gleich. Dadurch haben die Städte und Gemeinden die gleichen Einnahmen wie vorher und die Reform bleibt „aufkommensneutral“. Das ist beispielsweise in diesen Gemeinden und Kommunen der Fall: Aachen (steigt leicht auf 625 Prozent),  Bochum (bleibt bei 843 Prozent gleich), Hamm (leichte Anpassung um einen Punkt auf 815 Prozent).

In anderen Gemeinden steigt der Hebesatz der Grundsteuer B wiederum. Hier ist zu hoffen, dass die Messbescheide niedriger ausgefallen sind. Sonst wird die Steuerreform für Eigentümer eine teure Angelegenheit. Das ist etwa in Bremerhaven (Steigerung in 2025 von 690 auf 896 Prozent), in Erfurt von 550 auf 565 Prozent oder in Rodgau von 700 auf 805 Prozent der Fall.

Der Hebesatz in der Grundsteuer B sinkt wiederum in Gemeinden, weil dort die Grundstückpreise deutlich gestiegen sind. Das ist etwa in der Gemeinde Illschwang (Bayern) der Fall. Die Grundsteuer B liegt ab 2025 bei 185 Prozent (bisher 350). Aber auch in Berlin (von 810 auf ab 2025 470 Prozent), in Köln (von 515 auf 464 Prozent), in Sielenbach (von 350 auf 210 Prozent) und in Raunheim (von 590 auf 151 Prozent) fallen die Hebesätze.

Wie Sie Ihre Grundsteuer selber berechnen können

Sie brauchen drei Werte, um Ihre Grundsteuer zu berechnen: den Grundstückswert, die Grundsteuermesszahl und den Hebesatz.

Aus dem Grundsteuerwertbescheid ergibt sich der Grundstückwert.

Aus dem Grundsteuermessbescheid wiederum die Grundsteuermesszahl.

Den Hebesatz erfahren Sie mit dem Steuerbescheid.

Fallbeispiel: Auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück steht ein Haus mit kleinem Garten. Das Finanzamt hat den Wert auf 300.000 Euro festgelegt. Die Grundsteuermesszahl wurde mit 0,00044 festgelegt. Ergibt also einen Steuermessbetrag von 132 Euro. Die finale Grundsteuer braucht nun auch den Hebesatz. Liegt dieser bei 340 Prozent, ergibt das eine Steuer von 448,80 Euro (Messbetrag x Hebesatz). 

Wann kommt der Grundsteuerbescheid bei Ihnen an?

Spätestens in den nächsten drei Monaten werden die Gemeinden die neuen Grundsteuerbescheide verschicken. Ab 2025 gilt dann die neue Berechnung der Grundsteuerreform. Die Landesregierungen hatten immer wieder betont, dass sich die Mehrbelastung für die Haushalte in Grenzen halten werde. Dennoch müssen viele Immobilienbesitzer mit höheren Steuern rechnen.

Grundsätzlich gilt: Je nach Grundstück erhalten Hauseigentümer insgesamt drei Bescheide. Zunächst wird der Grundsteuerwertbescheid festgesetzt, danach der Grundsteuermessbescheid. Einige Gemeinden haben beide Dokumente mit einem Briefumschlag verschickt.

Das letzte und wichtigste Dokument ist dann der Steuerbescheid. Diesen erhalten die Haushalte spätestens im Herbst 2024. Darin fordert die Gemeinde oder Kommune den Grundstückseigentümer auf, die entsprechende Steuer jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eines Jahres zu überweisen. Wenn Sie ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt haben, wird der Betrag automatisch von Ihrem Konto abgebucht.

Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?

Ja und Nein. Die Grundsteuer-Reform sei grundsätzlich völlig aufkommensneutral umgesetzt worden. „Die Kommunen werden ihre Hebesätze so verändern, dass etwa die heutigen Einnahmen erreicht werden“, sagte Verena Göppert, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Städtetages. „Sie wollen die Reform nicht dazu benutzen, ihre Haushalte zu sanieren.“

Es kann aber nicht generell ausgeschlossen werden, dass die Grundstückseigentümer ab 2025 mehr bezahlen müssen. Denn aufkommensneutral bedeutet auch, dass einige Immobilienbesitzer tiefer in die Tasche greifen und andere eher weniger Steuern bezahlen müssen. Das ist dann der Fall, wenn sie bisher deutlich mehr an Grundsteuer für ihr Grundstück bezahlen.

FOCUS online rät: Wer einen Grundsteuermessbescheid erhalten hat, aus dem sich eine höhere Grundsteuer ergibt, sollte sofort reagieren und zeitnah einen Antrag auf Neuveranlagung beim Finanzamt stellen. Als Richtwert gilt: Hat das Finanzamt den Wert um etwa ein Drittel angehoben, lohnt sich ein sofortiger Einspruch. Diesen können Sie direkt per Post einreichen.

Hier eine Vorlage ohne Begründung:  

Aktenzeichen: xxxx
Steueridentifikationsnummer: xxx

Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit lege/n ich/wir Einspruch gegen den oben genannten Steuerbescheid vom xxx (Datum)ein. Die Begründung des Einspruchs erfolgt durch ein gesondertes Schreiben.  

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang des Einspruchs schriftlich.  

Mit freundlichen Grüßen  

Gut zu wissen ist, dass derzeit mehrere Musterprozesse zur neuen Grundsteuerreform bei Amts- und Finanzgerichten anhängig sind. Die Richter müssen unter anderem prüfen, ob die neue Berechnung möglicherweise gegen die Verfassung verstößt.