Eher Delle als Einbruch: Deutsche Bank sieht am Immobilienmarkt weiter gute Chancen für Investoren – weil noch mehr Wohnungen fehlen

Baustelle in Stuttgart  - Copyright: Getty Images
Baustelle in Stuttgart - Copyright: Getty Images

Am Immobilienmarkt geht ein langer Boom zu Ende. "Die 13-jährige Phase, in der fallende Zinsen und gleichzeitig ein großer Mangel an Wohnraum nahezu jegliche Immobilieninvestition erfolgreich machten, ist abgehakt", schreiben die Experten von Deutsche Bank Research in einer Analyse. Die große Frage für Eigentümer, Investoren, Hausbauer und Wohnungssuchende lautet: Was kommt nach dem Boom?

Die Deutsche Bank (DB) sieht eher eine vorübergehende Verunsicherung und schreibt: "Falls angesichts der schlechten Stimmung die Preise tatsächlich weiter oder sogar massiv fallen, erwarten wir nur einen temporären Preisrückgang. Der massive Wohnraummangel und negative Realzinsen dürften die Preise anschließend wieder erhöhen."

Besonders die Zinswende hat – neben steigender Baukosten – die Unsicherheit im Immobilienmarkt ausgelöst. Schon vor der Entscheidung der Europäischen Zentralbank, die Leitzinsen zu erhöhen, sind die Hypothekenzinsen gestiegen. Hinzu kamen Unsicherheiten um staatliche Programme wie die Förderung der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Die ohnehin hohen Preise für Energie und Material stiegen in Folge des Ukraine-Krieges zusätzlich. Im Ergebnis lagen die Baukosten im Mai im Mittel um 17 Prozent über dem Vorjahr.

DB-Experte Jochen Möbert weist zudem darauf hin, dass einige Investoren es am Ende des langen Booms an der Zeit fänden, Kasse zu machen. "Es kam zu einer kleinen Verkaufswelle." In deren Folge seien die Haus- und Wohnungspreise von Februar bis Juni um mehr als zwei Prozent gefallen.

Möbert weist aber auf zahlreiche gegenläufige Entwicklungen hin, die dafür sprächen, dass die Nachfrage hoch und damit der Markt für Investoren attraktiv bleibe. Der Rückgang der Bautätigkeit aufgrund der Zinswende reduziere das künftige Angebot und wirke tendenziell preistreibend. Bereits 2021 sei der Neubau mit rund 293.000 fertiggestellten Wohnungen unter den Erwartungen und unter dem Vorjahr geblieben. Also sorgen sowohl die gestiegenen Zinsen als auch zu wenige neue Wohnung für höhere Preise auf dem Immobilienmarkt.

Zuwanderung fordert den Bau neuer Wohnungen

"Noch bedeutender für die fundamentale Angebotsknappheit ist die Flüchtlingswelle aus der Ukraine", schreibt Möbert. DB Research rechnet allein in den Jahren 2022 und 2023 mit einem Zuzug von 1,6 Millionen Menschen aus der Ukraine nach Deutschland. Hinzu komme die Zuwanderung aus anderen Ländern. Dies verschärfe die Notwendigkeit, mehr Häuser und Wohnungen zu bauen. Die Knappheit im Angebot werde nach Rechnung der Deutschen Bank nun erst 2025 abgebaut sein, und damit zwei Jahre später als bisher erwartet.

Auch die Zinswende beurteilt die Bank etwas anders. Zum einen könnten Bauherren ihre Belastung dadurch reduzieren, indem sie die Tilgung verringern und damit die Finanzierung über die Zeit strecken. Es zeige sich bereits, dass die durchschnittliche Tilgungsrate von 2,7 Prozent im Januar auf 2,3 Prozent im Juni gesunken sei.

Hinzu komme, dass die Zinsen immer noch geringer seien als die anhaltend hohe Inflation. Und: "Für Häuslebauer könnte der Inflationsausgleich über die Löhne erfolgen. Für die Investoren über höhere Mieten, wenngleich die restriktive Regulierung dagegenspricht, oder über einen höheren Wiederverkaufspreis. Angesichts der großen Engpässe dürften die Verkäufer einen Inflationsausgleich durchsetzen können", schreiben die Experten.

Insgesamt gebe es gute Gründe, warum sich die Preise in den kommenden Monaten stabilisieren und wieder anziehen könnten. Fazit: "Daher halten wir das Ende des Hauspreiszyklus noch nicht für ausgemacht."

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