Yahoo Nachrichten Erhöht die Gesamtkosten erheblich - Deutsche tilgen so wenig vom Immobilienkredit wie seit 13 Jahren nicht mehr
Unter der Last steigender Zinsen sinkt die Rate dessen, was Hauskäufer vom Kredit monatlich tatsächlich noch abtragen können. Das hat Folgen, die sich jeder gut überlegen sollte, der über einen Immobilienkauf nachdenkt.
306.000 Euro nimmt der durchschnittliche Deutsche für einen Immobilienkredit auf und deckt damit rund 86 Prozent der Kaufsumme inklusive Nebenkosten ab. Die Angaben stammen aus einer monatlichen Analyse des Baufinanzierers Dr. Klein. Sie zeigen, dass in Zeiten gestiegener Immobilienzinsen auch die Investments der Deutschen steigen. Die Kreditsumme liegt so hoch wie seit mehr als zwei Jahren nicht mehr, während der Anteil des Eigenkapitals immer weiter sinkt. Waren es vor einem Jahr noch rund 17 Prozent, sind es jetzt eben nur noch 14 Prozent. Empfohlen sind von Experten eigentlich Raten von 20 bis 25 Prozent.
Doch nicht nur bringen deutsche Hauskäufer immer weniger Eigenkapital ein und finanzieren immer höhere Summen per Kredit, sie schaffen es auch immer langsamer, diese Kredit zu bezahlen. Die durchschnittliche anfängliche Tilgungsrate, also der Anteil des Kredites, der im ersten Jahr abbezahlt wird, sank im Juli auf 1,71 Prozent. Niedriger war er mit 1,64 Prozent zuletzt im Juli 2011, also vor 13 Jahren.
Das Datum ist kein Zufall, denn nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen schon während der Finanzkrise 2009 stark gesenkt hatte, begann just im Juli 2011 der entscheidende Abstieg. Binnen eines Jahres halbierten sich die Leitzinsen von 1,5 auf 0,75 Prozent, später ging es auf bis zu 0 Prozent nach unten.
Zwischen Zinsen und der Tilgungsrate besteht ein direkter Zusammenhang. Schließlich setzt sich die Monatsrate, die Hauskäufer für den Kredit bezahlen müssen, aus eben diesen beiden Komponenten zusammen. Je niedriger also die Zinsen liegen, desto höher kann die Tilgungsrate sein. In Zeiten steigender Zinsen wie aktuell gehen hingegen die Tilgungsraten nach unten. Das geschieht jeweils mit ein bisschen Verzögerung zu den Leitzins-Änderungen der Zentralbank, denn schließlich müssen Banken auf diese zunächst mit neuen Kreditkonditionen reagieren und dann erst Verträge zu diesen neuen Konditionen abgeschlossen werden.
So erhöhen Sie Ihre Tilgungsraten
Niedrige Tilgungsraten sind für Immobilienkäufer keine gute Nachricht. Sie haben zwei Effekte: Erstens verlängert sich dadurch die Dauer, über die Sie den Kredit abbezahlen müssen. Bei den aktuellen Zinsen von 3,5 Prozent im Schnitt und 1,7 Prozent Tilgungsrate bräuchten Sie exakt 32 Jahre, um den durchschnittlichen Kredit über 306.000 Euro abzutragen.
Läge ihre Tilgungsrate nur etwas höher bei 2,0 Prozent, verringert sich die Laufzeit schon um 3 auf 29 Jahre. Bei einem Prozentpunkt mehr Tilgung, also 2,7 Prozent, wären es sogar etwas weniger als 24 Jahre – Sie würden also mehr als 8 Jahre sparen. Dafür würde sich allerdings auch Ihre monatliche Rate von 1326 auf 1581 Euro erhöhen.
Die längere Laufzeit wiederum erhöht die Gesamtkosten, denn mit jedem Monat, den Sie den Kredit abtragen, müssen Sie auch Zinsen bezahlen. Bei 1,7 Prozent Tilgung liegen die gesamten Zinskosten in unserem Beispiel bei rund 203.000 Euro, machen also rund zwei Drittel des Kaufpreises aus. Tilgen Sie 2,0 Prozent, sind es schon 23.000 Euro weniger. Bei 2,7 Prozent zahlen Sie nur noch rund 145.000 Euro, also 58.000 Euro oder fast 30 Prozent weniger. Die Beispiele gehen dabei davon aus, dass die Zinsbindung so lange läuft, bis der Kredit abbezahlt ist. In der Praxis ist das nicht der Fall, dort brauchen Sie ab einem bestimmten Punkt wahrscheinlich einen Anschlusskredit, der dann andere Konditionen haben kann.
Das Beispiel zeigt aber, dass es sich lohnt, Kredite so zu gestalten, dass Ihre Tilgungsrate möglichst hoch ist. Das kann dadurch geschehen, dass Sie bei der Monatsrate ans Limit gehen – welches übrigens bei rund 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens liegen sollte – oder versuchen, den Zinssatz zu senken. Das geht über mehr Eigenkapital, aber auch über einen möglichen Förderkredit der KfW.
Der hat, wenn für Sie verfügbar, gleich zwei Vorteile: Erstens können Sie darüber einen Teil des Kaufes mit einem zinsgünstigeren Kredit als bei den meisten Banken abwickeln. Zweitens gibt es viele Banken, die einen solchen KfW-Kredit wie Eigenkapital behandeln und Ihnen dann entsprechend günstigere Konditionen für den Bankkredit geben.
