Hohe Bewertungen - Grundsteuer nur der Anfang - Reform bringt noch mehr Ärger für Hausbesitzer

Ab 2025 gelten neue Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer. Wie viel Grundsteuer die Hausbesitzer zahlen müssen, ist noch unklar. Doch die Reform hat noch weitere Folgen.

Viele Immobilienbesitzer haben kürzlich neue Wertbescheide erhalten , die den Wert ihrer Immobilien stark nach oben korrigieren. Diese höheren Bewertungen könnten zu steigenden Grundsteuern führen , wenn die Gemeinden sie als Grundlage für die Berechnung verwenden. Allerdings gibt es einen Faktor, der die Höhe der Grundsteuer beeinflussen kann: den Hebesatz.

Der Hebesatz ist ein von den Gemeinden festgelegter Wert, der die Steuerbelastung beeinflusst. Wird er erhöht, steigt die Grundsteuer, wird er gesenkt, sinkt sie. Die Verunsicherung bei Hausbesitzern ist deshalb groß, denn viele Gemeinden und Kommunen haben für das Jahr 2024 eine Erhöhung des Hebesatzes beschlossen.

Damit sich die Mehrbelastung für Hausbesitzer in Grenzen hält, wie es der Bund wünscht, müsste der Hebesatz für 2025 sinken - und zwar deutlich. Doch genau diese Sätze stehen noch nicht fest. Zudem gibt es regionale Unterschiede. Das gilt auch für die Steuermesszahl. Obwohl der Bund einheitliche Regeln vorgeschlagen hat, gibt es in immer mehr Bundesländern Ausnahmeregelungen und auch eigene Berechnungen. Somit ist die Verunsicherung bei vielen Hausbesitzern groß.

Doch während Hausbesitzer noch auf die Grundsteuerbescheide warten , bringt die neue Reform möglicherweise zusätzlichen Ärger für Hausbesitzer - und zwar immer dann, wenn der Wert der Immobilie eine entscheidende Rolle spielt.

Grundsteuer-Reform bedeutet mehr Ärger für Hausbesitzer

Denn indirekt wirkt sich die Grundsteuerreform auch bei Erbschaften und Schenkungen von Immobilien und Grundstücken aus. „Die typisierte Bewertung von Immobilien im Erbfall erfolgt bei Finanzbeamten auf Basis ortsüblicher Schätzungen anhand des Bodenrichtwertes“, sagt André Heid, Geschäftsführer der Immobilienbewertungsfirma Heid und Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Da ab 2025 höhere Werte gelten, könnte die Erbschafts- und Schenkungssteuer nun entfallen.

• Allerdings gilt: Es gibt bei der Erbschaft und der Erbschaft viele Ausnahmen und Richtwerte. Wer wann wie viel Steuern zahlen muss, erfahren Sie hier.

Grundsätzlich gilt: Die Immobilienbewertung kann für Eigentümer wie Käufer ein Buch mit sieben Siegeln sein. Das relevante Bewertungsgesetz (BewG) kennt verschiedene Arten der Wertermittlung für Immobilien, betonen Verbraucherschützer auf Anfrage von FOCUS online.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren, § 183 BewG, geht es um den Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien - zum Beispiel aus der Nachbarschaft. Besonders geeignet ist dieses Verfahren für Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser. Hier werden Verkaufspreise ähnlicher Objekte in die Waagschale geworfen. Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche, Lage und Extras wie Balkon oder Garage spielen eine Rolle.

Die Daten stammen oft aus Kaufpreissammlungen oder von Gutachterausschüssen. Fehlen diese Vergleichswerte, muss das Sachwertverfahren herhalten. Grundsätzlich gilt: Finanzbehörden können hier zusätzlich zu den Gutachtern auch die Grundsteuerwerte (Bodenrichtwert, Grundstückwert) heranziehen.

Ertragswertverfahren

Bei Miet- und Geschäftsimmobilien kommt das Ertragswertverfahren, § 184 BewG, ins Spiel. Der Wert ergibt sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert. Hier kommt dann die Grundsteuerreform zum Zug. Denn die Bodenwerte werden für 2025 neu berechnet und fallen in der Regel höher aus. Beim Gebäudeertragswert ist die Nettokaltmiete entscheidend, abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren, Paragraph 189 BewG, wird meist dann eingesetzt, wenn die anderen Methoden nicht anwendbar sind – etwa bei Erbschafts- und Schenkungsteuer. Hierbei werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert addiert. In diesem Fall spielt der neue Wertbescheid eine wichtige Rolle.

Ab wann die neue Grundsteuer für Hausbesitzer teuer wird

Bei Erbschaften und Schenkungen greifen die Finanzämter in der Regel häufig auf Schätzungen (Gebäudesachwert) zurück, die sich aus Wertbescheiden der Grundsteuer ergeben. Das sieht etwa die Grundvermögensbewertungsverordnung vor - und konkret der Abschnitt „Grundvermögen“ (ab Paragraph 68).

Der Gebäudesachwert errechnet sich aus der Grundfläche und den Normalherstellungskosten, abzüglich der Alterswertminderung. Ein sogenannter Sachwertfaktor wird noch berücksichtigt, um den finalen Wert zu ermitteln. In der Vergangenheit führte das Sachwertverfahren oft zu überhöhten Steuerbewertungen. Heute liegt der ermittelte Wert meist unter dem Marktwert oder dem Wert im Vergleichswertverfahren.

Möchten Erben oder Beschenkte die Bewertung korrigieren, gelingt das nur mit einem Gutachten. Dazu ist eine Immobilienbewertung oder ein umfangreiches Wertgutachten nötig. Letzteres kostet zwischen 0,5 bis 1 Prozent des geschätzten Verkehrswertes. Bei einem Objekt im Wert von etwa 150.000 Euro kostet ein Wertgutachten ungefähr 1500 Euro.

Wie kann ich mich gegen den Wertbescheid bei der Grundsteuer wehren?

Grundsätzlich gilt: Wurde eine Immobilie vom Finanzamt zu hoch bewertet, hilft als erster Schritt ein Antrag auf Neubewertung des Grundstücks. Ebenso sollten Haushalte reagieren, wenn die Grundsteuer durch die Reform zu einer explosiven Mehrbelastung wird.

Jetzt handeln: Auch wenn die Hebesätze für ihre Gemeinde noch nicht feststehen, sollten Hausbesitzer unbedingt Einspruch einreichen. Wenn der Wertbescheid vorliegt und Haushalte auf die Hebesätze warten, kann es sein, dass die Einspruchsfrist abläuft. Dann gilt der Wertbescheid, den das Finanzamt verschickt hat. Auch wenn dieser fehlerhaft ist.

Für den Einspruch genügt ein formloses Schreiben, eine Begründung ist nicht erforderlich. Wichtig ist jedoch, dass der Einspruch den Namen des Grundstückseigentümers und die Namen der Miteigentümer (falls vorhanden) enthält. Außerdem sind die Anschrift, das Aktenzeichen, die Steuernummer und das Datum des Wertbescheides anzugeben.

Die häufigsten Fehler beim Wertbescheid sind:

• Unvollständige Angaben: Fehlende oder unvollständige Angaben in der Feststellungserklärung können zu einer falschen Berechnung der Grundsteuer führen.

• Falsche Angaben: Falsche Angaben zu Grundstücksfläche, Baujahr, Nutzungsart und Bodenrichtwert können die Steuerlast beeinflussen.

• Veraltete Daten: Die Verwendung veralteter oder nicht aktualisierter Daten kann zu falschen Festsetzungen führen.

Es gibt schon über 430.000 Einsprüche!

Inklusive der Schätzungen der Finanzämter wurden bisher knapp 3,4 Millionen Grundsteuer-Messbescheide verschickt. Gegen etwa jeden achten davon - knapp 430.000 - wurde Einspruch eingelegt.

Über die Einsprüche müssen die Finanzämter immer im Einzelfall entscheiden.