Jörg Springer, Head of Single Sales bei P&P Group GmbH - „Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben"

Immobilien sind eine der beliebtesten Formen der Kapitalanlage in Deutschland. Doch welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie? Wie kann man die Entwicklungen am Markt erkennen und nutzen? Und welche innovativen Konzepte gibt es, um nachhaltig und zukunftsfähig zu investieren? Um diese Fragen zu beantworten, hat BUSINESS TALK mit Jörg Springer, Head of Single Sales bei P&P Group GmbH gesprochen. Der Immobilienspezialist verrät, welche Trends er für langfristig orientierte Kapitalanleger relevant hält.

Herr Springer, Immobilien gelten traditionell als solide Kapitalanlage. Hohe Kaufpreise, stark gestiegene Finanzierungs- und Instandhaltungskosten verunsichern viele Kaufinteressenten. Ist ein Immobilienerwerb unter den aktuellen Marktbedingungen eine gute Idee?

Jörg Springer: Zunächst sollten wir dazu die globale Situation beleuchten, die zu der jetzigen Marktsituation geführt hat. Bekanntermaßen wurden die Zinsen im Zuge der Zinswende und während des Preis Peaks 2022 in kürzester Zeit massiv angehoben. Das hat dazu geführt, dass sich die Kapital- bzw. die Finanzierungskosten für einen Wohnungserwerber verdrei- bis vervierfachten und hat mitunter eine Art Nachfrageschock an den Märkten verursacht. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien sank erheblich und entsprechend reduzierten sich die Kaufpreise. Die Wohnungspreise haben sich je nach Beschaffenheit, je nach Assetklasse, je nach Lage der Immobilie in den vergangenen zwei Jahren in etwa um 10 bis 30% reduziert. Das heißt im Umkehrschluss, die gestiegenen Finanzierungskosten können Wohnungskäufer zumindest in Teilen durch die reduzierten Kaufpreise kompensieren. Die Situation hat sich zwischenzeitlich beruhigt und wir verspüren durchaus eine stark gestiegene Nachfragesituation. Ihre eigentliche Frage kann ich mit einem klaren Ja beantworten. Es ist durchaus der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben. Aufgrund des geringen Angebotes explodiert die Nachfrage an den Mietmärkten, unter anderem bedingt durch den Ukrainekrieg, aber auch durch die aktuelle Migrationssituation in Deutschland. Jeder muss irgendwo wohnen. Steigende Mieten bedingt durch den Nachfrageüberhang an Wohnraum führen zu steigenden Renditen. Und steigende Renditen führen im Ergebnis auch zwangsläufig zu steigenden Kaufpreisen. 2023 wurden in Deutschland noch knapp 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Die Genehmigungssituation stellt sich aber deutlich schlechter dar und sie müssen immer berücksichtigen, was ein Bauträger oder ein Projektentwickler heute in die Planung gibt wird vielleicht erst in zwei oder drei Jahren dann auch physisch errichtet. Der Angebotsschock steht uns insofern erst noch bevor und wenn Sie das in Korrelation mit der Mietmarktsituation setzen, können die Preise perspektivisch nur eine Richtung kennen und die ist nach oben. Die Preise werden wieder steigen, insofern ist es auch ein guter Zeitpunkt, die Opportunität wahrzunehmen und eine Wohnung als Kapitalanlage zu erwerben.

Was sind denn die größten Risiken beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage und worauf sollten Investoren unbedingt achten?

Jörg Springer: Hier gibt es natürlich eine Vielzahl an Risiken. Es gibt Risiken die pauschal sowohl für Bestands- als auch für Kapitalimmobilien gelten. Es gibt aber auch spezifische Risiken. Das größte Risiko ist das Finanzierungsrisiko. Ein Käufer sollte sich im Vorfeld maßgeblich und fundamental über seine Liquiditätssituation informieren, um darstellen zu können, wie viel monetären Aufwand er monatlich für diesen langen Anlagehorizont aufbringen kann, ohne in finanzielle Schieflage zu kommen oder im Worst Case einen Notverkauf der Wohnung tätigen zu müssen. Das ist ein pauschales Risiko. Bei Neubauten existiert darüber hinaus ein Fertigstellungsrisiko. Das Gebäude muss natürlich fertiggestellt werden, nur dann können kann ein Kapitalanleger davon partizipieren. Partizipieren in Form des Cashflows, den ein Wohnungskäufer den Kapitalkosten oder Finanzierungskosten gegenüberstellt, um die monatliche Liquiditätsunterdeckung auch entsprechend gering zu halten. Nehmen wir an, ein Bauträger oder Projektentwickler gerät in die Insolvenz und baut das Gebäude nicht fertig. Das hätte gezwungenermaßen zur Folge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen neuen Bauherrn suchen muss. Ein neuer Bauherr muss neue Verträge schließen, muss neue Werkverträge schließen, muss neues Material beschaffen und das geht in der Regel mit gestiegenen Kosten einher. Bei Bestandsimmobilien sehe ich das Risiko der unvorhersehbaren Kosten. Eine Bestandsimmobile ist aufgrund ihres gebrauchten Zustandes deutlich günstiger in der Anschaffung. Allerdings ist es für einen Käufer sehr schwierig, sich einen umfassenden und insbesondere belastbaren Überblick über den Allgemeinzustand der Immobilie zu machen. Nehmen wir hier als Beispiel die Strangsanierung, welche sehr teuer und aufwendig in der Umsetzung ist. Für einen Wohnungskäufer ist es im Vorfeld nahezu unmöglich, belastbar herauszufinden oder darzustellen, wann das in welchem Umfang notwendig sein wird. Hier muss man also ganz klar das Risiko der teilweise unkalkulierbaren Kosten beziffern.

Welche Voraussetzungen müssen Immobilienkäufer denn mitbringen, um erfolgreich in Immobilien zu investieren?

Jörg Springer: Ein Wohnungskäufer muss vor allem die entsprechende Liquidität mitbringen. Mit der Erhöhung der Kapitalkosten bzw. Finanzierungskosten seitens der Banken ging auch eine Verschärfung der Kreditvergaberichtlinie einher. Die Banken schauen genauer hin, wem sie Geld leihen oder wem eben nicht. Darüber hinaus muss ein Kapitalanleger den Willen mitbringen ein langfristiges Investment zu tätigen. Es sollte jedem bewusst sein, wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben, haben Sie einen obligatorisch langfristigen Horizont, der mindestens 10 Jahre beträgt. Wenn sie die Wohnung auch nur einen Tag vermieten, während sie Eigentümer sind und diese Wohnung vor Ablauf dieser 10 jährigen Haltefrist verkaufen, fällt die Spekulationssteuer an. Das heißt, sie müssen den Gewinn des Immobilienverkaufs versteuern und das gilt es natürlich zu vermeiden. Nicht zuletzt muss auch die Bereitschaft seitens des Käufers vorhanden sein, im übertragenen Sinne, ein Stück weit loszulassen. Nach meiner Definition gestaltet sich die ideale Kapitalanlage dahingehend, dass sich ein Eigentümer um nichts kümmern muss. Damit spielt auch der regionale Faktor der Immobilie nur noch eine untergeordnete Rolle. Stichwort „vollgemanagte Kapitalanlage“:  In Anspruch genommen wird nicht nur die ohnehin gesetzlich verpflichtende WEG-Verwaltung, sondern auch die Sondereigentumsverwaltung, die dazu führt, dass ein Vermieter sich nicht mehr darum kümmern muss die Wohnung neu zu vermieten, keine Betriebskostenabrechnung machen muss und sich ebenfalls nicht um Mängel in der Wohnung, oder um sonstige Korrespondenz mit seinem Mieter kümmern muss. Diese drei Voraussetzungen sind es im Wesentlichen: Die entsprechende Liquidität, die Bereitschaft ein langfristiges Investment zu tätigen, aber auch ein Stück weit die Bereitschaft loszulassen und die Verwaltung anderen zu überlassen.

Gehen wir mal in die Praxis. Was empfehlen Sie als Profi, wie Investoren bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie als Kapitalanlage vorgehen sollten? Gibt es da eine Best Practice?

Jörg Springer: Das Wichtigste ist die Informationsbeschaffung. Wie diese vonstattengeht, ob ein Wohnungskäufer sich selbst informiert, zu einem Finanzberater oder einem Immobilienmakler seines Vertrauens geht, oder, sofern es sich um eine Steuerimmobilie handelt, zu seinem Steuerberater, sei dahingestellt. Jeder Käufer sollte dort hingehen, wo er sich am besten aufgehoben fühlt. Primär geht es darum die Rahmenbedingungen abzustecken: Wie ist die eigene Liquiditätssituation, welchen monetären Aufwand kann ich langfristig betreiben, in welche Art Immobilie möchte ich überhaupt investieren? Soll es eine normale, wohnwirtschaftlich genutzte Immobilie sein, soll es eine Service-Immobilie sein, eine Pflegeimmobilie? Es gibt diverse Assetklassen, diverse unterschiedliche Immobilienarten, darüber muss man sich im Vorfeld Gedanken machen. Der eigentlich wichtigste Punkt ist aber, wo das Investment getätigt werden soll. Der Erfolg eines langfristigen Immobilieninvestments ist extrem davon abhängig, wo sich die Immobilie befindet. Die Lage der Immobilie ist fundamental wichtig; denn der demografische Wandel kann in verschiedenen Regionen dazu führen, dass die gekaufte Immobilie früher oder später schlecht oder gar nicht vermietet werden kann. Im schlimmsten Fall ist das dann mit einem Totalverlust gleichzusetzen. Eine Art Best Practice gibt es als solches nicht. Der wichtigste Punkt ist, dass man sich vollumfänglich informiert. Ob man das selbst macht oder dritten überlässt, das muss jeder selbst entscheiden.

Das Thema Energieeffizienz wird immer wichtiger bei der Kaufentscheidung. Sind eigentlich Bestandsimmobilien oder Neubauimmobilien für langfristig orientierte Kapitalanleger besser geeignet?

Jörg Springer: Die Frage wird häufig gestellt, aber der Immobilienmarkt ist nicht nur schwarz oder weiß, sondern vielfältig und sowohl die Bestandsimmobilien als auch die Neubauimmobilien haben ihre Daseinsberechtigung. Explizit den Bereich der Energieeffizienz betreffend sollte der Fokus aber auf der Neubauimmobilie liegen. Ein Bauträger oder Projektentwickler, der heute ein Projekt plant und realisiert, versucht beim Energieeffizienzstandard State of the Art zu sein. So kommt er möglicherweise auch in den Genuss von steuerlichen Vorteilen, auf Bauträger- oder Endkundenseite. Das ist bei der Bestandsimmobilie in der Regel nicht der Fall. Bestandsimmobilien sind zum Teil energetisch noch gänzlich unsaniert. Möglicherweise wurden sie auch in der Vergangenheit energetisch saniert, der Status Quo entspricht aber in der Regel nicht dem aktuellen Stand. Selbstverständlich kann man eine Bestandsimmobilie auch auf ein vernünftiges und aktuelles Energieniveau bringen. Das ist aber zwangsläufig mit einem erheblichen monetären Aufwand verbunden und damit sind wir wieder bei dem Thema der unkalkulierbaren Kosten der Bestandsimmobilie. Als konkretes Beispiel nehmen wir die politisch vorangetriebene Energiewende: Niemand kann sagen welche Investitionen sie zukünftig gezwungenermaßen tätigen müssen und in welchem Ausmaß und vor allem in welchem zeitlichen Horizont. Deswegen würde ich diese Frage in Bezug auf das Energieeffizienzniveau dahingehend beantworten, dass hier deutlich dem Neubau den Vorrang gegeben werden sollte, sofern die entsprechende Liquidität auf Käuferseite besteht.

Lassen Sie uns mal einen Blick in die Zukunft wagen. Was sind die großen Trends am Immobilienmarkt, die für langfristig orientierte Kapitalanleger relevant sind?

Jörg Springer: Auch hier muss man ganz klar das Thema der Energieeffizienz vorbringen. Der politische Wille hat diesen Stein ins Rollen gebracht. Wohnimmobilien mit regenerativen Energiekonzepten, wo Käufer autark von fossilen Brennstoffen sind, treffen den Nerv der Zeit. Damit holen Sie die Kunden sowohl rational als auch emotional ab und darüber hinaus wirkt sich auch positiv auf die Betriebskosten aus. Durch die jetzige, unsichere Gaslieferungssituation, unter anderem bedingt durch den Ukrainekrieg, sind alle Projekte, die in gewisser Weise das Thema Energie, Nachhaltigkeit, Energieeffizienz in den Vordergrund rücken, absolut im Trend. Ich gebe Ihnen ein konkretes Beispiel: Wir als Bauträger realisieren selbst aktuell ein Projekt in Bamberg. Wir sind dort Bestandteil einer großen Quartiersentwicklung. Die Stadtwerke Bamberg haben in Verbindung mit dem Fraunhofer-Institut ein Energiekonzept ins Leben gerufen, das dazu führt, dass sie rund 80 Prozent der benötigten Wärmeenergie auf dem eigenen Areal erstellen. Ein Wohnungskäufer ist somit weitestgehend autark von fossilen Brennstoffen und ich denke, das ist in der heutigen Zeit und vor dem Hintergrund der globalen Situation keine schlechte Ausgangssituation. Ein anderer Trend ist die Holzhybridbauweise. Sie stellt uns aus bautechnischer Sicht vor deutlich weniger Probleme als die klassisch konventionelle Ziegelbauweise, kostet aber andererseits bei der Errichtung deutlich mehr, das heißt bei diesem Trend müssen sie immer mit erhöhten Anschaffungskosten rechnen. Auch Service-Apartments und Pflegeimmobilien gehören zu einer Vielzahl von Trends, die sich am Markt etabliert haben. Sie haben ihr Nischendasein zwischenzeitlich beendet und versuchen die breite Masse anzusprechen. Nicht zuletzt gibt es auch steueroptimierte Modelle, Stichwort Sanierungsabschreibung oder Denkmalabschreibung. Es kommt immer drauf an, welche Priorität sich ein Immobilien-Investor auf die Fahne geschrieben hat.

Herr Springer, vielen Dank für Ihre Zeit und Ihre Einblicke.