Münchner Gericht muss neu über Altlasten auf Grundstück entscheiden

Das Oberlandesgericht München muss neu über ein Grundstück verhandeln, auf dem eine mit Schadstoffen belastete, aufgefüllte alte Kiesgrube gefunden wurde. Der Verkäufer - ein Immobilienkonzern - könne nicht direkt zur Sanierung verurteilt werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag in Karlsruhe. Erst müsse geprüft werden, ob der Boden tatsächlich stark belastet sei. (V ZR 213/21)

Es ging um einen großen Wohnkomplex aus den 1920er-Jahren in München. Der Immobilienkonzern wollte 2013 die Wohnungen verkaufen, plante eine Tiefgarage und fand im Boden die aufgefüllte Kiesgrube. Daraufhin stoppte er den Verkauf der Wohnungen zunächst und informierte die Stadt, die Untersuchungen anordnete. Dabei wurde unter anderem der Stoff Benzo(a)pyren gefunden, der krebserregend wirken kann.

Ein Gutachten schlug vor, dass 30 Zentimeter Boden im Innenhof ausgetauscht werden sollten. Wegen der geplanten Tiefgarage müsse es nicht tiefer gehen. In den eingezäunten Vorgärten müsse der Boden gar nicht ausgetauscht werden. Die Immobilienfirma setzte den Verkauf der Wohnungen fort und informierte die Käufer über die Altlastenauskunft für den Innenhof, nicht aber für die Vorgärten. Für diese Außenbereiche schloss sie eine Haftung aus. Im Innenhof tauschte sie 20 Zentimeter Boden aus. Die Tiefgarage wurde schließlich doch nicht gebaut.

2014 und 2015 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft, wegen des Innenhofs und des Außenbereichs vor Gericht zu ziehen. Das Oberlandesgericht München verurteilte den Immobilienkonzern dazu, beides zu sanieren - aber nur soweit ein bestimmter Grenzwert überschritten werde. Dabei legte es einen strengeren Maßstab an als es das Bundesbodenschutzgesetz vorsieht. Das begründete es mit neuen wissenschaftlichen Erkenntnissen.

Der BGH beanstandete die Annahme nicht, dass das Grundstück wegen Altlastenverdachts einen Mangel aufweise. Der Verdacht allein rechtfertige aber nicht die Verurteilung zur Sanierung, teilte er am Freitag mit. Erst müssten genauere Untersuchungen stattfinden, damit geklärt werde, ob der Boden wirklich so stark belastet sei. Darum hob der BGH das Urteil aus München auf, die Revision des Immobilienkonzerns hatte damit Erfolg.

Das bedeutet aber nicht, dass der Konzern mit Sicherheit nicht haftet. Noch könne darüber nicht abschließend entschieden werden, erklärte der BGH. Die Immobilienfirma könne sich nicht auf den in den Kaufverträgen vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Wenn nämlich der Verkäufer bewusst einen Altlastenverdacht verschweige und sich dieser Verdacht später bestätige, handle er normalerweise arglistig. Das ist die Voraussetzung dafür, dass Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden können.

Das Oberlandesgericht habe den Hinweis auf die Problematik in den Kaufverträgen zu Recht als bagatellisierend betrachtet. Der BGH entschied außerdem, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz einer zwischenzeitlichen Gesetzesreform beschließen kann, individuelle Ansprüche auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum durchzusetzen.

smb/hcy