Yahoo Nachrichten Mieten steigen schneller als Kaufpreise - Berlin, München, Nordsee: Wo sich der Hauskauf für Sie immer stärker lohnt
Steigende Zinsen haben den Anstieg der Immobilienpreise mittlerweile umgekehrt, doch die Mieten steigen angesichts der Wohnungsknappheit ungehindert weiter. Das führt dazu, dass Sie in einigen Regionen gute Investment-Chancen haben.
Es ist nicht viel los dieser Tage in Suhl. Früher, zu DDR-Zeiten, gab es hier im Süden Thüringens eine Offiziershochschule, eine Philharmonie, einen Jagdwaffen- und einen Motorradhersteller. Weil die Stadt so schnell wächst, werden Plattenbauten hochgezogen, um dem Andrang Herr zu werden. Seit der Wende hat sich das nun ja… gewendet. Suhl schrumpft, die Plattenbauten werden nach und nach abgerissen. Von fast 60.000 Einwohnern zum Ende der DDR sind jetzt noch rund 35.000 übrig. In elf Jahren sollen es rund 4000 weniger sein.
Doch gerade diese Mittelstadt in Thüringen hat für Immobilienkäufer ein Alleinstellungsmerkmal. Nirgendwo anders in Deutschland haben sich Kaufpreise und Mieten in den vergangenen Jahren so stark auseinanderentwickelt. Während Immobilien im Schnitt 19 Prozent günstiger geworden sind, sind die Mieten seit 2019 um rund 5 Prozent gestiegen. Wer ein profitables Investment tätigen möchte, hat in Suhl gute Chancen. Aktuell würde er mit einer durchschnittlichen Wohnung eine Mietrendite von 4,7 Prozent einfahren. Das sind vergleichsweise hohe Einnahmen fürs Investment. Wahrscheinlich ist, dass dieses Missverhältnis in den kommenden Jahren so bleibt. Einzig, Mieter zu finden, die nach Suhl ziehen wollen, wird hier noch zum Problem.
Warum Mieten stärker steigen als Kaufpreise
Deutschlandweit ist Suhl kein einzigartiges Phänomen. Generell steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten, ein Relikt der Zeit der Niedrigzinsen in den 2010er Jahren. Doch seit die EZB die Zinsen wieder angehoben hat, wird die Finanzierung von Immobilien teurer. Um sie noch loszuwerden, müssen Verkäufer also die Preise senken. Mancherorts ging es schon von 2022 auf 2023 inflationsbereinigt um mehr als 20 Prozent mit den Kaufpreisen nach unten, der Landkreis Eichsfeld, ebenfalls in Thüringen, kommt als Spitzenreiter auf ein Minus von fast 30 Prozent. Im Schnitt fielen die Kaufpreise im vergangenen Jahr um zehn Prozent, während die Mieten um fünf Prozent stiegen.
Das ist gut für alle, die eine Wohnung als Investment kaufen wollen, also, um Mieteinnahmen zu generieren. Je höher die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreise, desto höher die Mietrendite und desto schneller ist eine Wohnung abbezahlt. Tatsächlich stieg die durchschnittliche Mietrendite in Deutschland im vergangenen Jahr gegenüber 2022 von 3,3 auf 3,7 Prozent. Das ist kein überragend guter Wert, aber ordentlich. Und die Entwicklung geht in die für Investoren richtige Richtung. Neben den fallenden Kaufpreisen hilft dabei auch die generelle Wohnungsknappheit, gerade in Großstädten, die die Mieten treibt.
Aber wie das immer bei so Durchschnitten ist, so ist die Entwicklung eben nicht in jeder der 400 deutschen Städte und Landkreise einheitlich. Zudem ist die Entwicklung eines einzelnen Jahres wenig aussagekräftig. Wir haben deswegen mit den verfügbaren Daten des Postbank Wohnatlas 2024 einen längeren Blick zurück getätigt und vergleichen den Anstieg der Kaufpreise und Mieten in allen 400 Regionen seit 2019.
Dabei gilt, dass in den allermeisten Städten und Kreisen die Kaufpreise noch stärker gestiegen sind als die Mieten. Durchschnittlich müssen Käufer in Deutschland heute 28 Prozent mehr Geld auf den Tisch legen für einen Quadratmeter, während Mieter „nur“ 18 Prozent mehr bezahlen. Das krasseste Beispiel dafür ist der Landkreise Straubing-Bogen in Bayern. Hier haben sich die Kaufpreise um 93 Prozent erhöht, also fast verdoppelt, während die Mieten um den Bundesdurchschnitt von 18 Prozent anstiegen – eine Differenz von 75 Prozentpunkten also.
Das Cluster rund um München
Doch es gibt eben auch den umgekehrten Fall wie in Suhl. Er kommt in 44 Regionen vor, die sich über die gesamte Republik verteilen. Stärker steigende Mieten als Kaufpreise sind dabei weder ein ost- oder westdeutsches Phänomen und auch keines, was ländliche Gegenden mehr oder weniger trifft als städtische.
Das größte Cluster mit diesem Phänomen findet sich in Bayern in und rund um die Landeshauptstadt München. Das teuerste Fleckchen Erde Deutschlands beherbergt gleich sechs für Immobilieninvestoren interessante Regionen. Die müssen allerdings ein bisschen Kleingeld mitbringen. Der Quadratmeter kostet hier zwischen 5600 und 8900 Euro – mindestens doppelt so viel wie im Bundesdurchschnitt. Das erklärt auch, warum die Kaufpreise hier seit 2019 nicht mehr so gewaltig angestiegen sind. Das Plus liegt nur zwischen 9 und 14 Prozent, also halb so stark wie im Bundesdurchschnitt. Die Mieten haben dafür zwischen 15 und 17 Prozent zugelegt, weil der Zuzug in diese Regionen ungebrochen ist. Alle sollen auch bis 2035 noch weiter wachsen.
Die größte Differenz gibt es im Landkreis Fürstenfeldbruck, wo die Mieten 8 Prozent stärker angestiegen sind als die Kaufpreise. Es folgen der Landkreis Dachau mit 6 Prozent, die Stadt München mit 4 Prozent, der Landkreis Freising mit 3 Prozent und die Landkreise München und Ebersberg mit einem Prozent. Die Mietrenditen sind in allen Regionen unterdurchschnittlich, mit 2,8 bis 3,1 Prozent aber auch nicht katastrophal.
München ist dabei nicht die einzige Großstadt, in der sich ein Investment immer stärker lohnt. Auch in Berlin und Stuttgart steigen die Mieten seit 2019 schneller als die Kaufpreise. Mit 5800 beziehungsweise 4900 Euro pro Quadratmeter müssen Sie aber auch hier schon viel investieren, um davon zu profitieren. Etwas günstiger wird es in weiteren Großstädten, für die das gleiche Phänomen gilt. In Augsburg kostet der Quadratmeter aktuell rund 4400 Euro, in Rostock 3800 Euro, in Jena 3200 Euro und in Koblenz 3100 Euro. Letztere beide liegen damit nur noch knapp über dem Bundesdurchschnitt von 2900 Euro. Das lässt sich von den Mieten nicht behaupten. Sie sind seit 2019 in den genannten Städten um bis zu 31 Prozent (Berlin) angestiegen. Die Differenz zwischen Mietpreis- und Kaufpreisentwicklung ist deswegen in der Hauptstadt sowie in Koblenz mit 6 Prozentpunkten am größten. Berlin, Stuttgart und Augsburg werden auch noch bis mindestens 2035 weiter wachsen.
Der Osten kämpft gegen den Bevölkerungsschwund
Gleich elf Mittelstädte mit 10.000 bis 100.000 Einwohnern finden sich ebenfalls in der Liste. Suhl haben wir bereits erwähnt, hinzu kommen Landau in der Pfalz und Worms in Rheinland-Pfalz, Baden-Baden in Baden-Württemberg, Amberg, Schwabach, Schweinfurt, Kaufbeuren und Memmingen in Bayern, Frankfurt an der Oder in Brandenburg und Gera in Thüringen. Überall sind die Kaufpreise in allen Städten seit 2019 unterdurchschnittlich stark gestiegen, dafür liegen die Mieterhöhungen in Worms, Amberg, Schwabach, Kaufbeuren und Frankfurt an der Oder über dem Bundesdurchschnitt. Die Differenz zwischen beiden Werten ist nach Suhls 23 Prozent in Frankfurt an der Oder mit 11 Prozentpunkten am höchsten, danach folgt Schweinfurt mit 9 Prozentpunkten. In Gera können Sie übrigens mit 6,4 Prozent eine der höchsten Mietrenditen in ganz Deutschland derzeit erzielen.
Die restlichen 26 Regionen, in denen sich das Investment lohnt, sind allesamt ländliche Kreise. Die höchsten Differenzen zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung gibt es dabei im Osten. Im Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg liegt der Unterschied seit 2019 bei 19 Prozentpunkten, im Landkreis Greiz in Thüringen sind es 17 und im Landkreis Spree-Neiße in Brandenburg 16 Prozentpunkte. Diese drei Regionen teilen dabei das Schicksal Suhls: Weil die Bevölkerung stark sinkt und dies auch in Zukunft tun wird, sinken die Kaufpreis. Die Mieten müssen sich deswegen nicht einmal überdurchschnittlich erhöhen.
