Yahoo Nachrichten Monatsraten, Zinsen, Eigenkapital - Deutsche tilgen so wenig vom Immo-Kredit wie lange nicht mehr - so gelingt es schneller
Aktuelle Daten zeigen, dass die Tilgungsraten bei Immobilienkrediten sinken, während die Zinsen steigen. Dadurch werden die Laufzeiten verlängert mit höheren Zinskosten. Mit diesen Tipps gelingen Ihnen höhere Tilgungsraten.
Die anfänglichen Tilgungsraten bei Immobilienkrediten sind im Juli durchschnittlich 1,71 Prozent gesunken. Das ist der niedrigste Wert seit 13 Jahren wie der Baufinanzierer Dr. Klein diese Woche meldete. Es bedeutet, dass Deutsche von ihrem Immobilienkredit im ersten Jahr nur noch 1,71 Prozent der Kreditsumme bezahlen. Den weitaus größten Teil der monatlichen Raten nehmen damit die Zinsen ein. Sie lagen zuletzt bei durchschnittlich 3,5 Prozent. Die niedrigen Tilgungsraten haben für Käufer dabei zwei große Nachteile: Erstens verlängern sie die Laufzeit eines Kredites. Läge bei einem durchschnittlichen Haus die Tilgungsrate etwa bei 2,7 statt 1,7 Prozent, wäre es mehr als acht Jahre schneller abbezahlt – schon nach 24 statt 32 Jahren. Mit der längeren Laufzeit müssen auch mehr Zinsen bezahlt werden. Bei 2,7 statt 1,7 Prozent anfänglicher Tilgung würden Sie rund 30 Prozent der Zinskosten sparen.
Doch Menschen in Deutschland zahlen die niedrigeren Tilgungsraten nicht, weil sie es wollen, sondern weil sich nur so die Monatsraten in einem erträglichen Maß halten lassen. Die Monatsrate wird von der so genannten Annuität bestimmt, welche sich schlicht aus Tilgungsrate plus Zinsrate errechnet. Bei 1,7 Prozent Tilgung und 3,5 Prozent Zinsen läge die Annuität also bei 5,2 Prozent der Kreditsumme. Bei einem Kredit über 300.000 Euro wären das 15.600 Euro. Runtergerechnet auf einen Monat ergibt das eine Rate von 1300 Euro – was dem aktuellen Durchschnitt des Hauskäufers in Deutschland entspricht. Wie lassen sich Tilgungsraten jetzt also erhöhen? Diese Möglichkeiten gibt es, sie gelten aber alle nicht für jeden Hauskäufer:
1. Höhere Monatsraten zahlen
Die simpelste Möglichkeit ist, einfach höhere Monatsraten zu bezahlen – so Sie sich das denn leisten können. Die Monatsrate sollte als Faustregel maximal rund 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Ein Paar mit dem aktuellen durchschnittlichen Haushaltseinkommen von ungefähr 3600 Euro netto könnte sich also eine maximale Monatsrate von 1080 Euro leisten. Das zeigt, dass die meisten Hauskäufer hierzulande bereits überdurchschnittlich verdienen.
Allerdings ist das auch nur ein Richtwert. Wenn Sie sonst etwa sehr sparsam leben, können Sie sich auch höhere Monatsraten leisten, müssen dann aber anderswo Abstriche machen.
2. Die Zinsrate senken
Wenn Sie die Monatsrate nicht erhöhen können und die Annuität deswegen konstant bleiben muss, dann kann die Tilgungsrate nur steigen, wenn die Zinsrate sinkt. Grundsätzlich geben Ihnen Banken bessere Konditionen für einen Kredit, je sicherer der Deal für die Bank ist. Um das Risiko für die Bank zu minimieren, gibt es diese Möglichkeiten:
Zinsbindung verkürzen: Der für den Kredit festgelegte Zinssatz gilt nicht, bis Sie den Kredit vollständig abbezahlt haben, sondern immer nur für einen bestimmten Zeitraum. Derzeit sind es durchschnittlich elf Jahre, Tendenz sinkend. Je kürzer die Zinsbindung, desto geringer fallen die Zinsraten aus, denn desto eher kann die Bank für sich bessere, neue Konditionen aushandeln. Unter zehn Jahre Zinsbindung sollten Sie allerdings nicht gehen.
Mehr Eigenkapital einbringen: Je geringer die Kreditsumme, desto geringer auch das Risiko für die Bank. Entsprechend bieten Institute bessere Konditionen, je weniger Geld Sie sich leihen wollen. Eine Möglichkeit ist, mehr Eigenkapital in den Hauskauf mit einzubringen, also einen höheren Teil des Kaufpreises sofort zu bezahlen. Um das zu schaffen, müssen Sie entweder länger Geld ansparen oder sich anderweitig Geld leihen – etwa bei Freunden oder Verwandten. Allerdings sollten Sie bei letzterem vorsichtig sein, dass dies nicht später zu Problemen führt.
Kleinere Brötchen backen: Ein simpler Weg, die Kreditsumme zu verringern, ist natürlich, einfach eine kleinere Immobilie zu kaufen oder bei der Ausstattung vorerst auf einige Features zu verzichten. Das müssen Sie gut für sich durchrechnen.
Einen KfW-Kredit beantragen: Die Förderbank KfW bietet für Hauskäufer unter bestimmten Bedingungen Förderkredite an. Diese zeichnen sich durch unterdurchschnittliche Zinsraten aus, decken aber meist nur einen Teil des Hauskaufes ab. Aber: Das bedeutet, dass Sie einen Teil der Kaufsumme schon zu niedrigen Zinssätzen finanzieren können, was Ihre Tilgungsraten bereits erhöht. Noch besser: Die KfW-Kredite bewerten viel Banken wie Eigenkapital. Können Sie also einen KfW-Kredit vorweisen, bekommen Sie auch für die restliche Finanzierung oft bessere Konditionen.
3. Sondertilgungen
Wenn Ihr Kreditvertrag schon läuft oder Sie bei Abschluss des Vertrages obige Möglichkeiten schon ausgeschöpft haben, gibt es nur eine weitere Möglichkeit, die Tilgung zu beschleunigen. Das sind Sondertilgungen. Achtung, sie sind nicht in allen Kreditverträgen erlaubt. Dabei bezahlen Sie außerhalb der normalen Monatsraten eine bestimmte Summe an die Bank und reduzieren den Kredit um eben diesen Betrag. Sondertilgungen eignen sich, wenn Sie plötzlich an einen Batzen Geld kommen. Das kann etwa ein ungewöhnlicher hoher Bonus bei der Arbeit sein oder eine Erbschaft. Es kann auch angespartes Geld sein, wenn Sie etwa während der Kreditlaufzeit einen besser bezahlten Job annehmen und sich damit eigentlich höhere Monatsraten leisten könnten.
