Spart hohe Kosten - „Wohnatlas 2024“: Hier finden Sie am einfachsten eine energieeffiziente Wohnung

Wohnungen müssen bis spätestens 2035 fast ein Viertel ihres Energieverbrauchs einsparen. Wer sich teure Sanierungen sparen will, muss heute beim Immobilienkauf schon aufpassen. Wir verraten, in welchen Regionen Sie die besten Chancen haben.

Die EU hat erst im März eine neue Richtlinie beschlossen, die vorsieht, dass der Energieverbrauch in Wohnungen und Einfamilienhäusern in den kommenden elf Jahren deutlich sinken soll. Bis 2035 ist eine Reduktion um bis zu 22 Prozent vorgesehen. Ursprünglich wollte die EU dies über die Energieeffizienzklassen der Wohnungen lösen und alle mit einer Klasse schlechter als D auf der von A bis G reichenden Skala schlicht verbieten. Die letztlich ausgehandelte und beschlossene Richtlinie sieht das zwar nicht vor, doch im Kern werden Besitzer von Wohnungen mit schlechten Energieeffizienzklassen nicht um eine Sanierung herumkommen. Von Einzelfällen abgesehen dürften Klassen schlechter als D die neuen Standards nicht erfüllen.

Das erfordert in Deutschland einen riesigen Sanierungsbedarf, denn nach einer Auswertung des Hamburgische Weltwirtschaftsinstitutes für den Postbank Wohnatlas 2024 erfüllen derzeit nur 35,5 Prozent aller Wohnungen in Deutschland die ab 2033 geltenden Bedingungen. Der Großteil – 65,5 Prozent – haben entweder eine schlechtere Energieeffizienzklasse als D oder ihre Klasse ist bisher nicht genau definiert. Die Zahlen richten sich dabei danach, wie viele Wohnungen im Jahr 2023 zum Verkauf angeboten wurden und welche Energieeffizienzklassen dabei angegeben wurden. Die Situation hat sich damit gegenüber dem Vorjahr leicht gebessert. Damals waren nur 32,4 Prozent aller Wohnungen energieeffizient genug für die EU-Vorgaben.

Die Zahlen des Postbank Wohnatlas‘ sagen dabei wenig über den gesamten Gebäudebestand in Deutschland aus. Möglich ist, dass schlicht mehr unsanierte Immobilien zum Verkauf angeboten werden, weil deren Besitzer die Sanierungskosten jemand anderem aufladen wollen, während Besitzer sanierter Immobilien diese lieber behalten. In Deutschland ist es hauptsächlich das Gebäudeenergiegesetz – ja, das mit den Wärmepumpen – welches für die Einhaltung der EU-Vorgaben sorgen soll. Ob darüber hinaus weitere Maßnahmen erforderlich sind, muss die Politik in den kommenden Jahren entscheiden.

Fürth führt, Hessen am Schluss

In jedem Fall ist die Angebotslandschaft schlecht für jeden, der eine schon sanierte Immobilie kaufen will, denn diese sind auf dem Markt aktuell in der Minderheit. Das gilt aber nur im deutschlandweiten Durchschnitt. Je nach Region kann die Lage drastisch anders aussehen. Den höchsten Anteil sanierter Wohnungen an allen Angeboten finden Sie demnach in der thüringischen Mittelstadt Gera. Dort sind 57 Prozent aller Wohnungen auf dem Markt schon mindestens mit der Energieeffizienzklasse D ausgestattet. Die nicht weit entfernte Stadt Suhl folgt mit 55,6 Prozent von dem Landkreis Fürth in Bayern mit 54,6 Prozent. In 19 weiteren Städten und Landkreisen sind die Mehrheit der angebotenen Wohnungen bereits saniert. Darunter sind die Großstädte Erlangen in Bayern (52,2 Prozent) und Thüringens Landeshauptstadt Erfurt (50,8 Prozent) Auffallend: Alle Regionen mit mehrheitlich sanierten Wohnungen befinden sich in nur vier Bundesländern: Bayern, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen. Nur zwei, der Landkreis Plön in Schleswig-Holstein und Dessau-Roßlau in Sachsen, weichen von dieser Regel ab.

Am anderen Ende der Skala stehen Regionen, in denen Sie schon Glück haben müssen, um eine sanierte Wohnung zu ergattern. Schlusslicht ist der Vogelbergskreis in Hessen mit einem Anteil von nur 9,4 Prozent. Die Uckermark in Mecklenburg-Vorpommern besitzt mit 13,3 Prozent den zweitgeringsten Anteil. Acht weitere Regionen landen bei weniger als 20 Prozent, darunter mit der Mittelstadt Brandenburg an der Havel aus dem gleichnamigen Bundesland nur eine nicht-ländliche Region.

Bei den Großstädten gibt es eine Spanne von 22 bis 52 Prozent der Angebote. Die Spitzenreiter Erlangen und Erfurt haben wir schon erwähnt, danach folgen Rostock, Trier und Jena mit 47 bis 50 Prozent. Schlusslichter hingegen sind Bremerhaven, Remscheid in Nordrhein-Westfalen, Heilbronn in Baden-Württemberg und Osnabrück in Niedersachsen mit Werten jeweils zwischen 22 und 23 Prozent. Die großen sieben Städte liegen alle nach beieinander. Nur Stuttgart fällt ab. Hier sind nur 28 Prozent aller Wohnungsangebote von sanierten Häusern. Die anderen sechs liegen jeweils zwischen 33,7 und 39,4 Prozent. München liegt an der Spitze vor Berlin (38,5 Prozent), Frankfurt am Main (37,2 Prozent) und Hamburg (36,7 Prozent).

Unsanierte Wohnungen können Vorteil sein

Auf das gesamte Land betrachtet lassen sich aber kaum Trends ausmachen. Die Anteile sanierter Wohnungen an allen Angeboten schwanken etwa in den Bundesländern nur leicht. Es gibt mit Mecklenburg-Vorpommern (47,8 Prozent) und Thüringen (44 Prozent) zwei Ausreißer nach oben und mit Bremen (26,6 Prozent) und dem Saarland (27 Prozent) zwei nach unten, die zwölf weiteren Bundesländern liegen aber alle nah am bundesweiten Durchschnitt. Gleiches gilt, wenn man die Regionen nach ihrer Art betrachtet. Mittelstädte haben mit 36,3 Prozent zwar den höchsten Anteil sanierter Wohnungen auf dem Markt, das sind aber nur 0,8 Prozentpunkte mehr als der Durchschnitt. Auch die Big 7 überbieten den Schnitt mit 35,6 Prozent um genau 0,1 Prozentpunkte. Während Landkreise den Schnitt genau treffen, liegen alle anderen Großstädte, die nicht zu den Top 7 gehören, mit 34,8 Prozent leicht darunter – aber auch nicht weiter erwähnenswert.

Für Sie als Käufer muss eine geringe Anzahl an sanierten Wohnungen auf dem Markt in der gewünschten Region auch keine schlechte Nachricht sein. Sanierte Wohnungen kosten meist auch mehr, während zuletzt der Preisverfall bei unsanierten Wohnungen höher war als im bundesweiten Durchschnitt. Das macht im Einzelfall – den Sie gut durchrechnen sollten – Schnäppchen möglich, bei denen Sie ein unsaniertes Haus so günstig kaufen können, dass es selbst nach einer teuren Sanierung noch preiswerter ist als ein vergleichbares, schon saniertes Haus. Der Vorteil dabei für Sie: Sie können die Sanierung exakt so durchführen, wie es für Sie und Ihre Bedürfnisse am besten passt – und der Wert Ihrer Immobilie steigt meist um einen höheren Wert als Sie für die Sanierung ausgegeben haben. Das gilt umso mehr, wenn Sie die zuvor unsanierte Immobilie an einem sehr guten Standort gekauft haben, der auch in den kommenden Jahren begehrt sein wird. „Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert auch künftig halten oder steigern. Eine sehr energieeffiziente Wohnung außerhalb oder in weniger ansprechender Umgebung wird auch mit zusätzlichen Investitionen nicht in eine gute Lage versetzt“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. Folgen Sie dem Autor auf Facebook Folgen Sie dem Autor auf Twitter