Umschuldung, Prolongation, Forward-Darlehen - Anschlussfinanzierung für das Haus: Optionen und Tipps

Kümmern Sie sich frühzeitig um die Finanzierung einer verbleibenden Schuld. Ansonsten gehen Sie das Risiko ein, dass eine Anschlussfinanzierung zu teuer und eventuell unbezahlbar wird. Das gilt es zu beachten.

Bei der Finanzierung eines Hausbaus oder Hauskaufs bedarf es im Regelfall einer Anschlussfinanzierung, da das erste Immobiliendarlehen meist nur einen Teil der Finanzierungssumme abdeckt und so eine Restschuld übrigbleibt. Diese finanzieren Sie per Umschuldung, mit einem Forward-Darlehen oder durch Prolongation, also Verlängerung der Kreditlinie. Viele Bauherren und Immobilienkäufer müssen ein erneutes Darlehen über einen sechsstelligen Betrag aufnehmen: Liegt der Zinssatz deutlich höher als bei der ersten Finanzierung, steigen die Zinskosten angesichts der erheblichen Darlehenssumme beträchtlich. Informieren Sie sich bereits einige Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindung umfassend.

Was ist eine Anschlussfinanzierung für das Haus?

Bei der Erstfinanzierung vereinbaren Sie mit Ihrer Bank eine Zinsbindung, deren Laufzeit häufig zwischen fünf und 20 Jahre beträgt. Bei den meisten Immobiliendarlehen deckt dieser Zeitraum nicht die gesamte Tilgung der Darlehenssumme ab - das ist ein gravierender Unterschied zu Ratenkrediten. Stattdessen benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, bei der Sie sämtliche relevanten Faktoren wie Zinssatz, Zinsbindungsdauer und Tilgungssatz neu mit Ihrem Kreditgeber aushandeln.

Diese Anschlussfinanzierung für den Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wird spätestens beim Auslaufen der Zinsbindungsfrist wichtig. Dann ist eine Folgefinanzierung unabdingbar. Zusätzlich verfügen Sie über das Recht, Immobilienkredite nach zehn Jahren zu kündigen und umzuschulden. Das gilt explizit auch bei längeren Zinsbindungsdauern. Vereinbaren Sie Ihre Anschlussfinanzierung vorzeitig, wenn es auf dem Darlehensmarkt günstigere Angebote gibt.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Bei diesen Folgefinanzierungen lassen sich zwei Varianten unterscheiden:

• Prolongation: In diesem Fall erfolgt die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank. Einige Wochen vor dem Ende der Zinsbindungsfrist unterbreitet sie eine entsprechende Zinsvereinbarung mit aktuellen Konditionen.

• Umschuldung: Alternativ können Sie die Anschlussfinanzierung für die Restschuld bei einer anderen Bank abschließen. Dieser Vorgang nennt sich Umschulden.

Der Vorteil der Prolongation besteht darin, dass Ihre Hausbank weder eine Bonitätsprüfung noch eine Änderung des Grundbucheintrags vornehmen muss. Es gibt aber auch einen enormen Nachteil: Häufig ist die Anschlussfinanzierung zu teuer. Mit einem Vergleich der verfügbaren Immobiliendarlehen und einer Umschuldung sparen Sie mehrere tausend Euro.

Günstiger Zins für Anschlussfinanzierung: Darum lohnt die Umschuldung

Viele Bauherren und Immobilienkäufer vereinbaren die Erst- und Folgefinanzierung mit ihrer Hausbank. Sie wollen die Finanzierung ihres Immobilienprojekts mit den vertrauten Ansprechpartnern vor Ort realisieren. Das Problem ist, dass viele Hausbanken bei einem Darlehensvergleich schlecht abschneiden. Banken mit Filialnetz tragen hohe Personal- und Mietkosten, diese Kosten geben sie in Form höherer Zinssätze für Darlehen an die Kunden weiter. Bei der Anschlussfinanzierung sind die Zinsen oftmals besonders hoch: Die Unternehmen machen sich zunutze, dass die meisten Kreditnehmer auf einen Bankenvergleich verzichten.

Spätestens bei der Anschlussfinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung sollten Sie einen Bankenwechsel in Betracht ziehen. Der Aufwand ist minimal. Vergleichen Sie die aktuellen Konditionen verschiedener Anbieter und stellen Sie bei den besten Kreditgebern konkrete Kreditanfragen. Die künftige Bank führt eine Bonitätsprüfung durch, dafür reichen Sie die gewünschten Unterlagen zum Immobilienobjekt und zum Einkommen ein. Zudem bedarf es einer Änderung des Grundbucheintrags. Die Kosten für diesen bürokratischen Akt liegen im Regelfall bei einer niedrigen dreistelligen Summe - der günstige Zins für die Anschlussfinanzierung garantiert eine wesentlich höhere Kostenersparnis.

Wie wird eine Anschlussfinanzierung berechnet?

Der feststehende Faktor bei einer Folgefinanzierung ist die Restschuld. Über diese Summe vereinbaren Sie ein neues Darlehen. Wägen Sie ab, in welchem Tempo Sie diesen Betrag tilgen können. Wie bei der Erstfinanzierung bestimmt der Tilgungssatz die Höhe der monatlichen Raten. Angesichts der reduzierten Darlehenssumme haben Sie bei der Anschlussfinanzierung größere Spielräume für die Rückzahlung. Darüber hinaus entscheiden Sie sich für die gewünschte Zinsbindungsfrist.

Die Höhe der angebotenen Zinsen hängt vom aktuellen Zinsniveau auf dem Markt, der Attraktivität des Anbieters und der Länge der Zinsbindungsfrist ab. Bei einem Forward Darlehen kommt ein Zinsaufschlag hinzu.

Was ist der Unterschied zwischen einer Anschlussfinanzierung und einem Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen als Alternative zur unmittelbaren Anschlussfinanzierung verdient eine genauere Betrachtung. Der Clou dieser besonderen Folgefinanzierung ist, dass Sie die Zinsen frühzeitig festlegen. Sie schließen dieses Darlehen mehrere Monate oder Jahre vor dem eigentlichen Termin der Anschlussfinanzierung ab. In der ersten Phase des Forward-Darlehens läuft Ihre bisherige Finanzierung weiter, erst mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist tritt das Forward-Darlehen an deren Stelle.

Die Vereinbarung eines Forward-Darlehens erweist sich als wertvoll, wenn in nächster Zeit Zinssteigerungen drohen. Mit dieser Folgevereinbarung finanzieren Sie die Restschuld zum aktuellen Zinsniveau, spätere Zinserhöhungen haben keinerlei Einfluss auf die Kosten Ihrer Anschlussfinanzierung. Im Gegenzug fallen für das Forward-Darlehen Kosten an: Banken lassen sich die frühzeitig gewährte Zinsgarantie mit einem Zinsaufschlag bezahlen.

Das Forward-Darlehen zahlt sich aus, wenn die allgemeinen Zinssteigerungen diesen Zinsaufschlag übertreffen. Beachten Sie hierbei, dass Banken für ein Forward-Darlehen Kosten pro Monat fordern. Je länger die Zeitspanne zwischen Abschluss der Anschlussfinanzierung und Darlehensbeginn ist, desto höher ist der Zinsaufschlag.

Anschlussfinanzierung und Zinsentwicklung

Bei Ihren Überlegungen für die Anschlussfinanzierung spielen das aktuelle Zinsniveau und die künftige Zinsentwicklung eine zentrale Rolle. Mit einem Forward-Darlehen realisieren Sie ausschließlich bei steigenden Immobilienzinsen ein Einsparpotenzial. Bei stagnierenden oder sinkenden Zinsen bedeutet ein Forward-Darlehen unnötige Kosten. Wenn Sie die vereinbarte Finanzierung nicht in Anspruch nehmen, verlangt die Bank für das Forward-Darlehen Gebühren. Diese Nichtabnahmegebühr ist beträchtlich: Prüfen Sie eingehend, ob ein Forward-Darlehen aktuell sinnvoll ist.