Zehnmal höher - Grundsteuer trifft Mieter mit voller Wucht - die dürfen einen Fehler nicht machen

Die neue Berechnung der Grundsteuer gilt ab 2025. Hausbesitzer haben zwar bereits ihren Wertbescheid erhalten, rechnen aber in vielen Fällen sowieso bereits mit der Höhe der Steuer. Für Mieter birgt die neue Berechnung jedoch ein größeres Risiko.

Viele Hausbesitzer haben bereits den Grundsteuerwert und den Grundmessbetrag per Post erhalten. In den nächsten Wochen und Monaten folgen dann die Hebesätze. Mit diesen Daten können sie die neue Grundsteuer dann vorab ausrechnen. Teurer werden soll es durch die Reform für Immobilienbesitzer eigentlich nicht - kann es aber.

Bei FOCUS online haben sich bereits mehr als 200 Immobilienbesitzer aus ganz Deutschland gemeldet, die sich über höhere Bewertungen ihrer Immobilien durch die Kommunen beschweren. In einigen Fällen hat sich der Wert sogar verzehnfacht. Viele fragen sich zu Recht: Kann ich mir meine Immobilie dann noch leisten? Experten betonen, dass es zwar zu Kostensteigerungen kommt, die endgültige Rechnung vom Finanzamt oder der Kommune aber noch aus steht.

Auch für Mieter ist diese Diskussion spannend.

Mieter müssen Grundsteuer womöglich über Nebenkosten bezahlen

Grundsätzlich gilt: Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die vom Vermieter auf den   Mieter umgelegt werden können.

Voraussetzung ist, dass die Umlage der Grundsteuer ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, darf der Vermieter die Grundsteuer nicht auf den Mieter umlegen. Grundlage hierfür ist § 2 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Wer eine solche Vereinbarung in seinem Mietvertrag findet, muss jetzt aufpassen. Er ist zwar auch von der Grundsteuerreform betroffen, allerdings wird er erst mit der Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2025 damit konfrontiert. Und die Rechnungen dafür kommen bis spätestens 31. Dezember 2026. Das Risiko einer Nachzahlung und gestiegenen Nebenkosten kommt damit fast ein Jahr nach Umsetzung der Reform.

Für Mieter heißt es also: Vorerst nicht zurücklehnen. Nur weil die im nächsten Jahr fällige Nebenkostenabrechnung nicht höher ausfällt, heißt das nicht, dass die Grundsteuer für sie nicht gestiegen ist. Vielmehr beinhaltet die Rechnung den Grundsteuersatz aus dem Jahr 2024 - und das ist noch der Alte.

Was sollten Mieter bei der Grundsteuer tun?

Müssen Sie als Mieter die Grundsteuer über die Nebenkosten bezahlen, dann gilt: Handeln. Sind Sie nicht betroffen, müssen Sie nichts tun.

Im Idealfall kontaktieren Sie Ihren Vermieter Anfang 2025. Fragen Sie einfach, ob eine Anpassung der Grundsteuer bereits absehbar ist. Ist die Grundsteuer gestiegen, lehnen Sie eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung vorerst ab. Besser ist es, das Geld monatlich auf einem Tagesgeldkonto anzulegen. So können sie auch Zinsen für den Finanzplan erwirtschaften.

Vor allem dort, wo in den letzten Jahrzehnten Wohnraum geschaffen und die Infrastruktur ausgebaut wurde, steigt die Grundsteuer. Das gilt auch für hochwertige Altbauten. Deren Wert wurde über Jahrzehnte einfach zu niedrig angesetzt.

Ein einfaches Beispiel ist Hamburg. Eine Familie in einer Altbauwohnung habe jahrzehntelang unter 10 Cent pro Quadratmeter Grundsteuer gezahlt, sagte Claas Kießling, Immobilienverwalter der Firma Dr. Wentzel, dem NDR . Bei Neubauten lag der Satz fünfmal so hoch. Genau das will die Reform ändern.

So entwickelt sich die Grundsteuer

Einen einheitlichen Grundsteuer-Rechner der Kommunen gibt es nicht. Denn in Deutschland gelten   insgesamt sieben Berechnungsmodelle für die Grundsteuer. Auf dieser Deutschland-Karte sehen Sie welches Modell gilt:

Die meisten Länder setzen auf das vorgeschlagene Bundesmodell. Doch es gibt auch Länder, die eigene Metriken ansetzen. Das Saarland nutzt zwar das Bundesmodell, hat aber eine eigene Steuermesszahl eingeführt. Bayern nutzt wiederum ein Flächenmodell, Baden-Württemberg ein Bodenwertmodell, Hessen ein Flächen-Faktor-Modell, Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell und Hamburg ein Wohnlagemodell.

Der Grund? Es gibt große regionale Unterschiede. Besonders was den Bodenwert betrifft. Würde bundesweit ein einheitliches Modell genutzt, könnten einige Eigentümer regional benachteiligt werden.

Beispiel „Wohnlagemodell“ in Hamburg

Insgesamt wird sich die Grundsteuer für Altbauwohnungen in „normaler“ Wohnlage um ein Viertel erhöhen.

Nach Berechnungen der Immobilienverwaltung Dr. Wentzel sinkt die Grundsteuer für eine Mietwohnung in einem Hamburger Neubau aus dem Jahr 2018 bei 100 Quadratmetern Wohnfläche von bisher 672 Euro auf 276 Euro. Teurer wird es für einen Altbau aus dem Jahr 1925. Für die gleichen 100 Quadratmeter werden bisher 180 Euro Grundsteuer fällig, ab 2025 dann 348 Euro.

Wie kann ich mich gegen den Wertbescheid wehren?

Grundsätzlich gilt: Hausbesitzer können sich aktuell gegen den Wertbescheid ihrer Kommune (oder Finanzamt) wehren. Mieter haben dieses Recht nicht.

Wurde eine Immobilie zu hoch bewertet, hilft als erster Schritt ein Antrag auf Neubewertung des Grundstücks. Ebenso sollten Haushalte reagieren, wenn die Grundsteuer durch die Reform zu einer explosiven Mehrbelastung wird.

Jetzt handeln: Auch wenn die Hebesätze für ihre Gemeinde noch nicht feststehen, sollten Hausbesitzer unbedingt Einspruch einreichen. Wenn der Wertbescheid vorliegt und Haushalte auf die Hebesätze warten, kann es sein, dass die Einspruchsfrist abläuft. Dann gilt der Wertbescheid, den das Finanzamt verschickt hat. Auch wenn dieser fehlerhaft ist.

Für den Einspruch genügt ein formloses Schreiben, eine Begründung ist nicht erforderlich. Wichtig ist jedoch, dass der Einspruch den Namen des Grundstückseigentümers und die Namen der Miteigentümer (falls vorhanden) enthält. Außerdem sind die Anschrift, das Aktenzeichen, die Steuernummer und das Datum des Wertbescheides anzugeben.

Die häufigsten Fehler beim Wertbescheid sind:

• Unvollständige Angaben: Fehlende oder unvollständige Angaben in der Feststellungserklärung können zu einer falschen Berechnung der Grundsteuer führen.

• Falsche Angaben: Falsche Angaben zu Grundstücksfläche, Baujahr, Nutzungsart und Bodenrichtwert können die Steuerlast beeinflussen.

• Veraltete Daten: Die Verwendung veralteter oder nicht aktualisierter Daten kann zu falschen Festsetzungen führen.