Yahoo Nachrichten Analyse aller 400 Regionen - Lohnt sich der Immobilienkauf in Ihrer Region? Große Deutschlandkarte zeigt es
Einen Immobilienkredit über 25 Jahre abzuzahlen, ist in den meisten Regionen Deutschlands teurer als im gleichen Zeitraum zur Miete zu wohnen. Die Analyse aller 400 kreisfreien Städte und Landkreise zeigt jedoch, wann sich dies wo ändert.
Nirgendwo sollten Sie jetzt schneller einen Makler anrufen, als in Leipzig, wenn Sie mit den Gedanken spielen, eine Wohnung zu kaufen, denn nirgendwo in Deutschland ist das lohnender. Rund 370.000 Euro kosten 100 Quadratmeter hier inklusive Nebenkosten aktuell, inklusive Zinsen für den Kredit, der Rücklage für die Instandhaltung der Wohnung und laufender Nebenkosten geben Sie über 25 Jahre insgesamt 630.000 Euro aus. Ihre Wohnung wäre in dieser Zeit aber auch auf einen Wert von 564.000 Euro gestiegen, netto gäben Sie für den Kauf also nur rund 66.000 Euro aus.
Die Mietausgaben liegen in Leipzig deutlich höher. 8,77 Euro kalt kostet der Quadratmeter aktuell, bei inflationsbereinigten zwei Prozent Steigerung pro Jahr im Schnitt ergibt das Mietausgaben von kumuliert 337.000 Euro in den kommenden 25 Jahren. Dafür können Sie die 20 Prozent Eigenkapital, die für den Hauskauf draufgehen, anlegen. Bei einer Netto-Rendite von vier Prozent, die mit simplen ETFs leicht zu erreichen ist, würde sich das Ersparte auf 198.000 Euro summieren. Ein Mieter hätte über 25 Jahre also Nettoausgaben von 140.000 Euro, rund 74.000 Euro mehr als ein Käufer.
Hier lohnt sich der Kauf am meisten
In keiner anderen deutschen Stadt oder einem Landkreis sind Käufer schon über ein Vierteljahrhundert gesehen so stark im Vorteil. Insgesamt gibt es nur 54 Regionen, in denen sich der Kauf überhaupt mehr lohnt als die Miete. Darunter sind neben Leipzig noch elf weitere Großstädte. In Jena in Thüringen würden Sie als Käufer 51.000 Euro besser davonkommen, in Ludwigshafen am Rhein in Rheinland-Pfalz liegt der Vorteil bei 48.000 Euro. Danach schmilzt er drastisch zusammen. In Mainz in Rheinland-Pfalz sind es noch rund 21.000 Euro, in Augsburg in Bayern 19.000 Euro und in Kaiserslautern 18.000 Euro. Noch kleinere Vorteile für Käufer gibt es in Bremerhaven, Trier (Rheinland-Pfalz), Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg), Ingolstadt (Bayern), Potsdam (Brandenburg) und Dresden (Sachsen).
Hinzu kommen neun Mittelstädte mit maximal 100.000 Einwohnern. In Landshut in Bayern sind Käufer um rund 44.000 Euro besser dran, in Schwabach im gleichen Bundesland sind es 37.000 Euro und in Emden nahe der Nordsee 27.000 Euro. Weitere Orte in dieser Liste sind Neumünster (Schleswig-Holstein), Frankenthal, Pirmasens und Worms in Rheinland-Pfalz, Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt und Gera in Thüringen. Unter den ländlichen Kreisen stechen Lüneburg mit 62.000 Euro Käufervorteil und Dingolfing-Landau in Bayern mit 54.000 Euro hervor.
Hier lohnt sich die Miete am meisten
In der überwiegenden Mehrzahl der deutschen Regionen sind Sie allerdings als Mieter besser dran als als Käufer. Am größten ist die Differenz im Landkreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein. Weil zu dem die Ferieninsel Sylt gehört, sind die Hauspreise hier im Schnitt sehr hoch, die Mieten aber nicht so stark überdurchschnittlich. Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung müssen Sie hier inklusive Nebenkosten rund eine Million Euro aufbringen, die Nettokosten lägen nach 25 Jahren bei 664.000 Euro. Stattdessen könnten Sie rund 200.000 Euro statt als Eigenkapital auch anlegen und damit sogar mehr Geld verdienen, als Sie für eine durchschnittliche Miete in Nordfriesland ausgeben müssten. So kommen Mieter hier mit einem Plus von 184.000 Euro davon, am Ende liegt die Differenz zu Käufern damit bei fast 850.000 Euro.
Mit großem Abstand auf Nordfriesland folgen die Mieterparadiese Starnberg (455.000 Euro) und Miesbach (447.000 Euro) in Bayern und der Landkreis Vorpommern-Rügen (416.000 Euro) in Mecklenburg-Vorpommern. Auch in den sieben größten Städten Deutschlands sind Sie als Mieter meist im Vorteil. Allerdings ist dieser etwa in München mit rund 1000 Euro und in Köln mit rund 14.000 Euro über 25 Jahre gesehen sehr gering. Am deutlichsten fällt er mit 364.000 Euro in Hamburg aus, Düsseldorf folgt mit 177.000 Euro vor Berlin mit 115.000 Euro. Großstädte, in denen Mieter mehr als 200.000 Euro besser wegkommen, sind Lübeck in Schleswig-Holstein, Hessens Landeshauptstadt Wiesbaden und Würzburg im Norden Bayerns. Unter den Mittelstädten führt Rosenheim in Bayern mit 291.000 Euro deutlich vor Brandenburg an der Havel (Brandenburg, 197.000 Euro), Aschaffenburg (Bayern, 196.000 Euro) und Baden-Baden (Baden-Württemberg, 192.000 Euro).
So haben wir gerechnet
Um den Vorteil für Käufer oder Mieter auszurechnen, vergleichen wir die Kosten, die Sie abzüglich aller Einnahmen als Käufer oder Mieter über einen Zeitraum von 25 Jahren haben, bis die Immobilie abbezahlt ist. Für Käufer bedeutet das, dass wir den heutigen Kaufpreise für eine Eigentumswohnung von 100 Quadratmetern inklusive typischer Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notar und Makler als Ausgangspunkt nehmen. Für unsere Beispielrechnung gehen wir von 20 Prozent Eigenkapital und einem Kredit mit einer Annuität (Tilgung plus Zinsen) von 6 Prozent aus. Außerdem berechnen wir eine Rücklage für Verwaltungskosten und Instandhaltung in Höhe von 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Von diesen Bruttokosten ziehen wir nach 25 Jahren den künftigen Hauswert ab. Die Werte für den heutigen und künftigen Kaufpreis sind dem aktuellen Postbank Wohnatlas entnommen. Am Ende bleiben so die Nettoausgaben für Käufer über 25 Jahre über.
Demgegenüber stehen die Kosten für Mieter. Das ist zunächst die Kaltmiete, deren Werte für jede Region ebenfalls dem Wohnatlas entnommen sind. Nebenkosten lassen wir in der Berechnung weg, weil diese ebenso von Hauskäufern zu zahlen sind und somit keinen Unterschied in der Berechnung machen. Wir gehen davon aus, dass die Miete pro Jahr durchschnittlich um 2 Prozent steigt, und zwar inflationsbereinigt. Von den kumulierten Mietkosten über 25 Jahre ziehen wir dann das Vermögen ab, dass Sie am Finanzmarkt hätten erwirtschaften können, wenn Sie das Geld, dass der Käufer als Eigenkapital aufwendet, zu einer Netto-Rendite von vier Prozent anlegen. Eine solche Rendite lässt sich mit einfachen Investments wie einem Dax-ETF erreichen, erfordert also kein hohes Fachwissen. Herauskommt nun die Nettoausgaben des Mieters. Sind diese niedriger als die des Käufers, lohnt sich die Miete mehr, im umgekehrten Fall der Kauf.
Das ist der Haken der Rechnung
Ein wichtiger Faktor bei der Frage, ob sich Kauf oder Miete mehr lohnen, ist die Zeit. Je länger Sie selbst in Ihrem Eigenheim wohnen werden – je jünger und fitter Sie also heute sind – desto eher lohnt sich der Kauf. Das liegt daran, dass nach 25 Jahren eben die Kosten für den Hauskredit wegfallen, der Mieter aber weiterhin steigende Mieten bezahlen muss, die sich durch die Renditen des eingesparten Eigenkapitals nicht ausgleichen. So wächst der finanzielle Vorteil eines Käufers mit jedem Jahr an. Sind nach 25 Jahren nur 54 der 400 deutschen Regionen vorteilhafter für Käufer als für Mieter, sind beide Kategorien nach 30 Jahren bereits pari. Nach 40 Jahren gibt es nur noch 42 Regionen, in denen Mieter günstiger davonkommen, nach 50 Jahren sind es nur noch 17. Darunter befinden sich mit Hamburg und Brandenburg an der Havel nur noch zwei Städte.
Falls Sie sich also fragen, ob Sie jetzt lieber eine Wohnung kaufen oder mieten sollte, gilt als Faustregel: Je länger Sie Zeit haben, um in der Wohnung auch zu wohnen oder Sie zu vermieten, desto eher eignet sich ein Kauf für Sie. Wer allerdings gerne Geld an der Börse investiert und damit höhere Netto-Renditen herausholt als vier Prozent, der ist als Mieter meist deutlich im Vorteil. Schon mit einer jährlichen Rendite von nur 5 statt 4 Prozent wären Sie als Mieter selbst nach 50 Jahren noch in mehr als der Hälfte aller Regionen reicher als die Hauskäufer.
