Gastartikel von empirica-Experte Reiner Braun - ETFs als ideale Altersvorsorge? Mit Eigenheim gehen Sie viel vermögender in Rente

Zwischen Menschen, die in den eigenen vier Wänden wohnen, und Mietern klafft beim Renteneintritt eine überraschend riesige Vermögenslücke. Eine Entscheidung hilft auch Ihnen, deutlich besser abgesichert in den Ruhestand zu starten. Nicht die einzige Überraschung der Frage: „Kaufen oder mieten?“

Ein Lieblingssatz von Reinhold Messner in Interviews geht so: „Bergsteigen ist völlig nutzlos, für mich aber nicht sinnlos“. Denn wenn ein Bergsteiger nicht in der Lage wäre, seinem Tun einen Sinn einzuhauchen, dann würde er es auch gar nicht erst machen.

Mit dem selbst genutzten Wohneigentum verhält es sich ähnlich. Kluge Finanzgurus argumentieren mathematisch scheinbar korrekt, wenn sie behaupten, selbst genutztes Wohneigentum sei nutzlos. Denn nutzlos bedeutet, es bringt keinen Gewinn. Sie begründen das mit der angeblich geringen Rendite, die dabei herausspringt. Besser sei es demnach, die anfänglich beträchtliche Differenz zwischen Zins und Tilgung sowie der alternativ niedrigeren Kaltmiete in einem ETF anzusparen. Da habe man am Ende mehr davon. Ob das wirklich stimmt, dazu später mehr.

Das Eigenheim hilft dem Käufer: Mehr Geld, bessere Entscheidungen und ein Polster im Alter

Wenn Selbstnutzung angeblich nutzlos ist, ist es dann auch sinnlos? Sinnlos ist alles, was ohne erkennbaren Sinn oder Zweck vollbracht wird. Aber glaubt jemand im Ernst, dass zigtausende junger Familien Jahr für Jahr nichts anderes im Sinn haben als sich mit ihrem knappen Eigenkapital in ein sinnloses Unterfangen zu wagen – sozusagen aus Jux und Tollerei? Natürlich nicht. Niemand wacht morgens auf mit dem sinnlosen Gedanken, jetzt einfach mal Wohneigentum zu kaufen.

Vielmehr startet die Suche nach einer ausreichend großen und familiengerechten Wohnung meist beim Familienzuwachs oder wenn der jüngste Spross in die Schule kommt. Dabei richtet sich der Blick zunächst auf eine Mietwohnung. Schnell zeigt sich dann, dass sich die Wohnwünsche auf dem Mietermarkt kaum erfüllen lassen. Im günstigeren Falle stößt man auf ein paar versteckte Perlen. Aber nur bis zur Feststellung, dass sich mit der dort geforderten Miete auch ein Kauf realisieren ließe.

Grafik: Vermögensvorsprung der Selbstnutzer am Vorabend des Ruhestands

50- bis 59-jährige Haushalte mit Einkommen 1.700-2.300 Euro/Monat. Quelle: empirica-Studie „Wohneigentum in Deutschland“ für LBS Research

Tatsächlich ist selbst genutztes Wohneigentum aber auch in finanzmathematischer Betrachtung nicht wirklich nutzlos, wie oft behauptet wird. Klar, wenn im Anschluss an den Kauf die Haushaltskasse leer ist, herrscht oft große Unsicherheit, ob die Entscheidung richtig war. Früher oder später stellt sich dann die Frage nach dem Sinn und dem Nutzen. Man sucht nach Rechtfertigung gegenüber sich selbst, dem Partner oder etwa Freunden, die ihr Mieterleben preisen. Die sind flexibler und haben mehr Freiheit beim Konsum in Restaurants, auf Reisen oder von anderen Luxusgütern. Der Psychologe spricht von kognitiver Dissonanz in der Nachkaufphase und beobachtet das Suchen nach konfirmativer Evidenz.

In dieser Situation freut sich ein jeder über Gründe, die sein Verhalten rechtfertigen – egal wie relevant sie beim Kauf tatsächlich waren. Ein beliebter Rettungsanker ist hier das Thema Altersvorsorge. Kaum einer wagt hierzulande den Widerspruch, weil das Thema bei den meisten Mitmenschen sofort ein schlechtes Gewissen hervorruft. Nun mag die Altersvorsorge nicht wirklich das Hauptmotiv des Eigentumserwerbs gewesen sein. Aber ein Umstand, der die lebensfremden Exceltabellen der Finanzgurus widerlegt, ist sie allemal. Zumindest ex post.

Denn empirisch zeigt sich am Vorabend des Ruhestands bei jeder neuen Generation von Selbstnutzern, dass selbst genutztes Wohneigentum eben doch nützlich ist. Bei identischem Einkommen liegt das Vermögen in der Regel beim Vielfachen eines sonst vergleichbaren Mieterhaushaltes. Nicht etwa weil die Rendite besonders gut war. Das mag im Einzelfall dazukommen. Sondern schlicht deswegen, weil Wohneigentum gegen einen hedonistischen Lebensstil immunisiert. Niemand verkauft mal eben sein Wohnzimmer, um sich mit dem Erlös dem Restaurantbesuch, der Weltreise oder sonstigen Luxusgütern hinzugeben.

Auch für die Gesellschaft ist Wohneigentum weder sinnlos noch nutzlos

Anders als das Bergsteigen ist also das selbstgenutzte Wohneigentum für die Betroffenen nicht nur sinnvoll, sondern sogar nützlich. Aber wie sieht es gesamtgesellschaftlich oder volkswirtschaftlich aus? Für die Gesellschaft ist es laut Messner nicht nützlich, wen jemand in zweieinhalb Stunden durch die Eigernordwand klettert. Wer mag ihm widersprechen? Auch wenn es volkswirtschaftlich vielleicht schon völlig anders aussieht. Denkt man allein an die Bedeutung der Bergtouristen für die Devisen der Alpenrepubliken oder Nepals.

Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist Angebotsvielfalt immer begrüßenswert. Konkurrenz belebt das Geschäft und senkt die Preise. Menschen wären erpressbarer durch Vermieter, wenn sie nicht die Option zum Wohneigentum hätten. Vermieter wären erpressbarer durch den Staat und seine Regulierung, wenn sie nicht die Option zum Verkauf an Selbstnutzer hätten. Und architektonisch sähe es hierzulande wohl noch öder aus, wenn es nur gemeinnützigen und sozialen oder rein renditeorientierten Mietwohnungsbau gäbe. Selbst genutztes Wohneigentum in der Form von Ein- und Zweifamilienhäusern wirken zudem als automatische Stabilisatoren im konjunkturellen Zyklus: Deren Fertigstellungen schwanken im Zeitablauf zumindest erheblich weniger als die von Geschosswohnungen.

Grafik: Eigenheime sind konjunktureller Stabilisator

Fertiggestellte Neubauwohnungen in Eigenheimen (EZFH) und auf dem Geschoss (MFH). Quelle: destatis

Neubauten senken Mieten für alle

Aber auch schon rein wohnungswirtschaftliche Gründe belegen die Sinnhaftigkeit von selbst genutztem Wohneigentum. So zeigt sich aktuell nahezu lehrbuchhaft, was passiert, wenn eine ganze Generation potenzieller Wohneigentümer den Sprung in die eigenen vier Wände plötzlich nicht mehr schafft. Der Markt wird noch enger, weil alle statt des präferierten Eigenheims nun ebenfalls nach einer Mietwohnung suchen. Oder der Markt friert sogar ein, weil sie in ihrer zu klein gewordenen Mietwohnung ausharren müssen.

Umgekehrt löst jeder neue Selbstnutzer, der einen Neubau bezieht, eine Lawine von Folgeumzügen aus. Im Extremfall hat deswegen selbst eine neugebaute Luxuswohnung am Stadtrand durch so genannte Sickereffekte in Form von Umzugsketten kaum geringere soziale Wirkungen als eine neugebaute Sozialwohnung in der Stadtmitte, die zudem gut und gerne 150.000 Euro Förderung verschlingt.

Entlang der Sickerketten werden mit zunehmender Kettenlänge kleinere und preiswertere Mietwohnungen frei, dort ziehen Haushalte aus jeweils kleineren oder schlechteren Wohnungen und mit jeweils kleineren Einkommen ein. Läuft der Effekt optimal ab, werden am Ende dieser Sickerketten auch einkommensschwache Haushalte erreicht, die dadurch ihre Wohnsituation verbessern – und das zu Mieten, die trotz höherer Wiedervermietungsmiete deutlich unterhalb des Neubauniveaus bleiben.

Deswegen ist die optimale Lösung nicht darin zu finden, eine bestimmte Art von Neubau oder Wohnstatus zu präferieren. Vielmehr müssen gerade derzeit alle verfügbaren Finanzquellen genutzt werden. Ideal ist ein gesunder Mix von Sozialwohnungen, freifinanzierten Mietwohnungen sowie selbst genutzten Eigentumswohnungen und Eigenheimen in verschiedenen Lagen und Qualitäten. Die daraus resultierenden, vielfältigen Sickerketten bieten dann für alle Präferenzen, in allen Lebenslagen und für alle Einkommensklassen Chancen auf bezahlbare Wohnwertverbesserung.

Fazit: Keine Steine in den Weg legen und keine unnötigen Subventionen

Es geht nicht um eine Maximierung der Wohneigentumsquote. Vielmehr soll die Wohneigentumsquote optimiert werden. Wer bergsteigen will, soll bergsteigen. Wer Wohneigentümer sein will, soll Wohneigentümer werden können. Niemandem aber sollen dabei Steine in den Weg gelegt werden. Bei der Wohnungsfinanzierung liegen aber regelrechte Felsbrocken im Weg. Sie heißen Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Grundbuchkosten. Und sie fressen das Eigenkapital auf.

Auch in der Wohnungspolitik gibt es Felsbrocken für angehende Selbstnutzer. Degressive Abschreibung für Mietwohnungsbau oder sozialer Mietwohnungsbau erhöhen die Opportunitätskosten für Ersterwerber, weil diese Subventionen einen mietsenkenden Effekt haben. Darüber hinaus haben diese Subventionen ungewollte Nebeneffekte: Sie verteuern das Bauen und das Bauland für alle, aber insbesondere auch für unsubventionierte Ersterwerber.

Angesichts solcher Marktkonsequenzen gilt es stets auch zu bedenken, welche Folgerungen sich aus politisch gelegten Steinen ergeben. Soll der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete nicht benachteiligt werden, dann ist zumindest eine zu den Mietabsenkungen vergleichbare Förderung gerechtfertigt. Das sollte gerade in der aktuellen Situation stärker ins Bewusstsein der politischen Akteure rücken.

Reinhold Messner hat einmal gesagt, das Besondere am Bergsteigen sei für ihn, dass es dabei keine Regeln gebe und nur jeder selbst „Richter über das eigene Tun“ sei. So viele Freiheiten erlaubt das selbst genutzte Wohneigentum natürlich nicht. Aber wenn schon andere ihre Finger im Spiel haben, dann zumindest nicht zum Nachteil der potenziellen Erwerber.

Eine hohe Wohneigentumsquote ist zwar beileibe kein Garant für Prosperität einer Volkswirtschaft oder ein glücklicheres Leben. Aber keinem soll grundlos verwehrt werden, den inneren Gipfel, also das Ziel im Kopf, den eigenen Lebenstraum zu realisieren.